店铺的转让合同,常见的事项除了主体之外,主要是:承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。
由于事项较多,仅针对其中上述部分事项进行分析。首先,关于承租的地点,该事项的约定,一方面涉及约定法院管辖时的选择问题,另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时,相对应的违约条款设计问题。其次,关于租金递增以及时间点的问题,这里需要关注的是递增的基数,是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点,明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题,从而对于承租的投资是否可行作出预估。
第三,关于租赁保证金或者履约保证金,一般是确保承租人依约履行合同的保证金,针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等,该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制,则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》,在此不阐述。
第四,关于拆迁赔偿问题,为何需要提及该问题,理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人,也就是说,一旦承租的店面发生征收,则国家是不对承租人进行补偿的,该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理,当然,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
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