最近，房地产投资基金（REITs）陡然升温，在证券业和房地产业引起热议。这与国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确提出开展房地产信托投资基金试点有直接关系。同时，适度宽松的货币政策和国家鼓励房地产企业通过多种渠道获得资金也为REITs的适时推出创造了契机。

REITs是一种从事房地产投资、租赁、管理等经营活动的集合资金投资计划，可以采取信托、投资公司、投资基金等多种形式。REITs一般投资于成熟物业组合，特别是商业、工业地产，将以租金为主的收益按照较高比例（一般不低于90％）以分红方式分配给投资者。REITs兼具资产证券化产品和投资基金产品的特性，前者使其具备固定收益类产品的特点，后者使其有股票特征，典型意义下的REITs具有以下三个特点。

第一，REITs投资范围的严格限制和高比例的强制分红要求，使其投资特征表现为高分红和适度成长。在有效率的资本市场中，REITs的期望收益与投资风险一般都低于高成长公司股票而高于债券。

第二，REITs的长期收益与其所投资的物业租金收入及物业价格密切相关，与房地产市场的景气程度高度相关，在通货膨胀时期具有保值功能，并且与包括股票市场指数在内的其他金融资产相关度较低，有利于投资者分散风险和组合投资。

第三，REITs将投资者的资金集合起来使用，广大中小投资者能够跨过房地产投资在资金和管理经验方面的高门槛，为中小投资者分享房地产业发展收益提供了一条便捷途径。

从国际上看，2000年以来，不但美国、澳大利亚等REITs发展较早的海外市场保持持续增长，REITs也已成为亚洲资本市场重要的新兴品种，而且发展势头强劲，日本、新加坡、韩国、马来西亚、泰国、中国台湾、中国香港等亚洲国家和地区先后推出了REITs产品。截至2007年底，美国市场上市REITs为152只，总市值3120亿美元。截至2007年上半年，亚洲市场上市REITs已达105只，总市值823.27亿美元。

我国REITs要真正破冰，还有哪些核心问题要解决呢？笔者以为主要有法律法规和监管协调、产品载体和税收政策三个方面。

在法律法规层面，我国目前还没有专门针对REITs的法律法规，而在金融分业监管下，REITs不可避免地涉及到证监会、银监会等多部门的监管，监管协调机制也尚未明确。

从海外市场的发展经验来看，美国主要采用了在税收法律框架下的市场驱动模式，亚洲国家主要通过制订专项法规，对REITs提出设立条件和监管要求，对REITs的受托人与管理公司职责、物业估值、投资限制及分配要求等内容进行专门规定。

我国很可能会借鉴亚洲国家采取的法规模式，详细规定REITs的设立条件、投资要求、分红要求、各方职责以及监管协调等方面的内容。

在产品载体方面，REITs主要有信托、公司及基金等三种载体形式。这三种形式共同的核心是确保REITs财产的独立性。投资者认购基金份额或受益凭证后形成的财产要与管理人、托管人的固有财产相独立，实现风险隔离，确保基金财产不受管理人以及托管人的破产影响。在当前的法律、法规制度下，笔者认为信托模式和基金模式都具有一定程度的可行性。但从产品上市交易和便于广大中小投资者参与的角度考虑，基金模式更有优势。

在税收政策方面，从海外市场经验来看，税收优惠对推动REITs发展至关重要。针对REITs将每年绝大部分利润直接分配给投资者的“收益传递”特征，各国政府往往按照税收中性原则对REITs免征所得税。

目前，我国证券投资基金、信托产品以及信贷资产证券化产品都免征了基金、信托或特殊目的载体层面的所得税。REITs与上述金融产品相比，在税收方面还具有一定的特殊性，如REITs所投资房地产物业的相关税费、物业资产转让过程中的税负、机构和个人投资者的税收处理以及REITs收益属性等问题，都需要在REITs的相关规则和配套细则中予以明确。