针对房地产行业的特殊性，如何在税收待遇方面确定房地产开发完成前后的成本和条件，国家税务总局发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的所得，应当依法纳税确认为销售收入的实现。这说明房地产企业所得税收入的确认不具备完工与否的条件，这与会计的相关规定有很大区别。相应地，企业所得税成本与会计成本的处理也存在着本质的区别。本文试图分析产品开发完成前后的成本处理方法。开发产品完成前成本的确认开发产品完成前发生的成本通过“开发成本”科目反映出来。“开发成本”项目的内容与国家税务总局[2009]31号文中的税费支出内容相同，包括以下内容：

I.征地费和拆迁补偿费。是指取得土地开发使用权（或开发权）所发生的各项费用，主要包括土地收购价款或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费等，土地使用权变更及附加费的地价及相关税费、拆迁补偿费、安置搬迁费、动迁房建设费、危房作物补偿费等；二、前期工程费。

是指项目开发前期水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、准备和进场的费用。三是建安成本。

指开发项目开发过程中的建安成本，主要包括开发项目的建安成本。四是基础设施建设成本。

是指开发项目开发过程中发生的基础设施支出，主要包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费用，环境卫生、园林绿化等景观环境工程费用。五是公共设施成本。

是指开发项目中发生的公共配套设施支出，属于独立非营利性质，产权属于全体业主，或无偿捐赠给当地政府或政府公用事业单位。6开发开销。

是指企业为直接组织管理开发项目而发生的不能归属于特定成本对象的成本费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等，劳动保护费、项目管理费、周转房摊销、项目营销设施建设费等在会计处理中，开发产品完工前预售收入的损益不结转，累计借方发生额或期末余额“开发成本”科目反映了开发产品项目成本的实际投入。在税收待遇方面，国税发[2009]31号文第九条规定，销售未完成开发产品所得，按估计毛利率按季（月）计算，计入当期应纳税所得额。由此可见，税法应当确认未完成开发产品的销售收入，而不是直接计算相应的税收成本，而是根据税收毛利率间接确定销售毛利。

开发产品完成后成本的确认

开发产品在开发完成交付使用时，应当在会计上确认收入，并将“开发成本”收取的成本按成本结转至销售成本销售建筑面积占销售建筑面积的比例。

在会计处理方面，无论是在资产负债表日还是财务报告日，成本项目所反映的成本都可能无法取得全部结算发票。为保证损益核算的真实性和准确性，还包括准确核算单位建筑面积开发成本的成本。因此，开发产品完工后，按销售建筑面积和单位成本结转的销售成本，可以从会计报表中反映开发项目的实际经营情况。在税收待遇方面，国税发[2009]31号文第九条规定，企业在产品开发完成后，应当及时结清税收成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时，实际毛利与相应估计毛利的差额，计入当年应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完成后，企业可以选择在完成年度企业所得税汇算清缴前确定税收成本核算终止日期，不得滞后。上述税法的内容可以概括如下：

1。应税成本必须在产品开发年度完工时结算。

2。根据结算的税收成本，调整以前销售收入的实际毛利与预计毛利之间的差额，计入当年应纳税所得额。税务成本核算的结束日期在完工年度企业所得税汇算清缴前。会计成本与税收成本的区别如下：

1。会计费用的年末结算在资产负债表日结束，会计结算日可以是下一年5月31日前的任何时点。会计成本可以从未入账成本中提取，税收成本规定，提取的成本不得超过国税发[2009]31号文第32条规定的范围和标准。在12月31日至5月31日期间取得法律证据的，可以将会计核算作为下一年度的成本或冲减应计成本，税法可以计入本年度的税收成本。

[例]某房地产开发企业已于2008年9月完成一个房地产开发项目并交付使用。委外项目合同总金额8000万元，2008年12月31日前取得的发票金额5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，a公司根据12月31日的合同成本垫付3000万元。年末结转后开发成本无余额。

税务成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的税务成本包括：

（1）。2008年12月31日前取得的发票金额为5000万元；

（2）。2009年4月取得的发票为1000万元；

（3）。不超过合同总金额10%的计提成本为800万元；

企业本年销售成本为8000万元，企业本年税金为6800万元，差额为1200万元。

开发产品完工条件的确认

开发产品完工是结算税收成本的前提。国税发[2009]31号文件规定，除土地开发外，符合下列条件之一的开发产品，视为完成：

1。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

2。开发的产品已投入使用；2；

3。此外，《国家税务总局关于房地产开发企业开发的产品竣工标准纳税确认条件的批复》（国税函[2009]342号）明确指出，房地产开发企业建设开发的产品，应当在开始使用时使用，无论工程质量是否通过验收，或是否办理竣工（竣工）备案手续和会计结算手续，均视为已完成。开发产品开始使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已实际投入使用。开发产品的报到手续未办妥，验收不合格的