拆迁中住宅改为非住宅的究竟如何认定?房地场市场指导价如何确定?新旧房差价如何结算记者昨从荆州市房管局获悉,该市新出台的房屋拆迁政策及配套文件,对这些问题作了详细阐述。
该市拆迁办负责人介绍,随着荆州城市建设和旧城改造的不断加快,旧城区需要拆迁的房屋越来越多。近3年来,该市每年拆迁的房屋面积达10万多平方米,有关拆迁的纠纷也越来越多,拆迁上访量也不断增加。
荆州市房管局副局长别国清称,此次出台的8个城市房屋拆迁配套政策,重点是规范拆迁实施行为、明确拆迁补偿安置标准,同时保障拆迁当中弱势群体的利益。
如被拆迁私有住房所有权人,或公有住房承租人属双困家庭的(即城镇住房困难和最低收入家庭),原则上实行产权调换位置,安置房面积不得低于45平方米。
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房屋拆迁,荆州有了新规
迁补助费,有标准可依
一般情况下,许多被拆迁人对自己房屋的估价,一般以相同路段的新房价格进行评估。这样的估价,通常比评估机构的估价高很多,致使拆迁双方难以签订拆迁补偿协议。
荆州市拆迁办负责人介绍,拆迁补偿安置分货币补偿和产权调换两种。对于住宅用户,被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额由拆迁当事人双方,按照房屋拆迁许可证颁发之日的住宅用房房地产市场指导价,结合房屋建筑面积、结构等协商确定。
这里所说的市场指导价,简言之,即同类地段二手房平均交易价格。
市民常将拆迁补助费与拆迁补偿相混淆。拆迁补偿,是指对房屋及其附属物的补偿,由评估机构按市场评估价格确定。房屋拆迁补助费包括:搬迁补助费、临时过渡补助费、拆迁非住宅房屋的停产停业补助费、设备迁移费(包括煤气管道、固定电话、有线电视、空调拆装等费用)。
住宅房屋搬迁补助费,按被拆迁房屋建筑面积计算,5元/平方米,最低不少于200元。临时过渡补助费,同样以面积计算,每月每平方米3元。
非住宅房屋拆迁补助费标准中,搬迁补助费为8元/平方米。停产停业补助费(仅限产权调换),按被拆迁房屋评估总额(不含装饰装修补偿)的0。1%-0。5%,按月计发(不包括国有直管住改非房屋)。
设备迁移费的拆迁补助上:管道煤气2000元/户;固定电话100元/部;有线电视100元/户;宽带网300元/户;空调200元/台;单独立户电水表300元,单相电表300元/块、三相电表700元/块、水表1000元/户。
被拆迁人或者房屋承租人,自拆迁期限首日起,30日内完成搬迁,并按规定办理房屋交验手续的,拆迁人可根据拆迁项目情况,给予一次性提前搬家奖励。
同时,在城市规划区外,集体土地上的拆迁项目,参加上述规定执行。
补偿定标准,看看房产证
目前,在荆州市拆迁的私房中,大部分房屋的房屋权属证书记载为住宅。但很多的业主把房屋首屋作为商铺使用,在拆迁补偿协商过程中,这些业主坚持拆迁人应使用现状(非住宅)安置补偿。
荆州市拆迁办负责人称,在拆迁法规中,确定房屋性质和面积的合法依据,是房屋产权证。如果记载的使用性质是住宅,且在房屋拆迁公告之日,已连续经营2年以上,具有合法有效的营业执照和完税凭证,由拆迁人按照住宅用房和非住宅用房(经营门店),拆迁补偿金额的平均值,结合经营面积对被拆迁人予以补偿安置。
国有直管公房住宅,经审批改为非住宅的,对其营业部分:由拆迁人,按照房屋拆迁许可证颁发之日的非住宅用户(经营门店)与住宅用房,房地产市场指导价价差的10%-30%,给予一次性货币补偿。
新规明确了对忘怀承租人的补偿标准。即对解除租赁关系的房屋承租人,按住宅用房房地产市场指导价的60%给予补助,费用按解除房屋租赁关系的使用面积计算。
未经被拆迁人同意,擅自转租、转让或欠租的,被拆迁人、房屋承租人有约定的,从其约定;未有约定的,解除房屋租赁关系,按住宅拆迁补偿金额对被拆迁人予以补偿,由被拆迁人对承租人适当补助。
评估委托人,抽签来确定
部分被拆迁人认为,有些评估机构和拆迁人事先串通,故意给一个较低的房屋补偿价,于是很难接受拆迁人提出的房屋补偿价,有的甚至对评估机构产生排斥心理。
新出台的荆州市城市房屋拆迁评估确定办法中规定:拆迁人有公布的评估机构中,选择一家作为拟委托评估单位,另选择一定以上的评估机构作为候选评估单位,并报拆迁办备案。
对拟委托评估机构,多数被拆迁人有异议的,由拆迁人邀请被拆迁人代表,有候选的评估机构中抽签确定。拆迁当事人认为抽签过程需要公证的,可依据有关规定,向公证机关申请公证。
荆州市拆迁办负责人介绍,这样的估价环境,最大限度保证了被拆迁人的利益,确定公正与公开。
拆迁要依法,严禁哄吓骗
为规范房屋拆迁行为,健全房屋拆迁项目行政许可机制,增强拆迁项目行政许可机制,增强拆迁项目实施透明度,房屋拆迁前,要征求被拆迁人意见和建议。
公示期限为7天。公示内容包括:项目名称、实施方案、拆迁计划、拆迁补偿安置方案、联系单位及联系人电话。
公示期满,被拆迁人对公示有关事项有异议的,由荆州市拆迁办组织房屋拆迁行证许可听证,如果大部分人被拆迁人仍有异议的,可暂停拆迁行政许可的审批。
如被拆迁人半数以上无有效异议的,拆迁项目单位(拆迁人),及接受委托的拆迁实施单位,与拆迁办签订房屋拆迁管理承诺书。
承诺书应明确拆迁单位的责任和信誉保证,严格依法拆迁,严禁对拆迁户哄、吓、骗,严禁对未签约居民户断水、电、气、通信,严禁拆迁工作人员打人、骂人,保证妥善处理好拆迁纠纷等内容。并按拟拆迁面积5元/平方米,缴纳拆迁权益纠纷调处保证金,最低不得少于5万元。
我国新出台的房地产政策影响
房地产新政的实施效果,需用时间检验。据近几日媒体对房地产市场的调查,房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,近日房价上涨过快的城市房地产市场已经有所反应,一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深圳二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心,将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。
可以预测,随着新政的逐步落实,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加,需求量得到抑制,供求矛盾缓解,房价将向合理水平稳步回落,其中房价上涨过快的城市,房价回落的幅度越大。
法律咨询:
网友:影响房地产的因素有哪些?
律师:(1)城市产业结构影响市场。
随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化,各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快,这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时,办公用房和商业用房的需求量也会增大,而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资,一方面要有预见性,另一方面要把握好时机。
(2)政策变化影响市场需求。
房地产政策的变化,常常会给房地产经营带来商机。例如1998年,国家公布取消福利分房,实施货币分房的政策后,商品住宅市场需求量猛升,同时也刺激了市场价格的上涨。
(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。
城市建设的发展不断给房地产投资带来商机,房地产经纪人可利用对这些变化的预见,为房地产投资者提供旧房投资参考性建议,低价买旧房,以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机,但也有风险,应当注意两个问题:一是投资的旧房最好是商品房,这样较容易获得正常的赔偿;二是如果投资旧房不是商品房,就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利,如果赔偿过低会导致投资失败。
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