首先，必须经债务人及抵押人三方(抵押人为债务人时为双方)协商一致达成协议。没有共同一致的意愿，任何一方均不得擅自变更抵押合同。其次，抵押合同变更不得违背公序良俗，不得损害国家或他人的利益。第三，合同变更应到时的登记管退导部门进行重新登记。

一、动产抵押权需要办理什么手续？

根据《动产抵押登记办法》

第四条当事人设立抵押权应当持下列文件向登记机关办理设立登记：

(一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记书》；

(二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件；

(三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。

第五条《动产抵押登记书》应当载明下列内容：

(一)抵押人、抵押权人名称(姓名)、住所地等；

(二)抵押财产的名称、数量、状况等概况；

(三)被担保债权的种类和数额；

(四)抵押担保的范围；

(五)债务人履行债务的期限；

(六)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的姓名、联系方式等；

(七)抵押人、抵押权人签字或者盖章；

(八)抵押人、抵押权人认为其他应当登记的抵押权信息。

第六条抵押合同变更、《动产抵押登记书》内容需要变更的，当事人应当持下列文件，向原登记机关办理变更登记：

(一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记变更书》；

(二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件；

(三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。

二、房地产抵押后土地上新增房屋如何受偿

房产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押物。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋，一种情况是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押后，其所占用范围的土地上新建的房屋；另一种情况是以土地使用权做抵押后，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，是指抵押人和抵押权人签订了书面抵押合同，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以实际存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。当抵押人为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿

三、动产抵押未登记是否有效

动产抵押未登记，抵押合同符合如下条件合法有效，但不能对抗善意第三人。（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）行为人意思表示真实；（三）抵押合同内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。