一、房屋预售必须满足条件

（一）预售条件

预售应符合下列条件：

1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

2、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

3、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

4、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间

6、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记［2］，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件

7、法律、法规规定的其他条件

（二）预售特征

1、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

2、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

（三）预售合同

1、双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。

2、标的，即预售商品的位置、编号。

3、数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。

4、价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。

5、交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

6、房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。

7、房屋产权转移的方式、期限。

8、违约责任。

9、双方约定的其它条款。

二、商品房预售许可证由哪个部门颁发

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

开发商没有预售许可证要怎么办

首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。

其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。

三、房屋预售合同编号在哪

房屋预售合同编号一般是在合同封面的右上角。通常是“NO．”开头，编号的最前端几位都是合同项目的汉字拼音缩写加上年份。房屋预售合同编号没有统一的格式，一般是企业为了更好的管理合同自行制定的编号。另外房屋预售合同编号是出卖人为了便于统计自己房屋买卖的情况，自行确定的编号。该编号并非合同的内容及具有法律效力的编号。