个人购房可以看作是个人投资房地产的一种方式,个人购房所面临的风险,也就是投资房地产所面临的风险。所谓风险,从房地产投资的角度来讲,是指投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差。当实际收益超出预期之益时,我们就称投资有增加收益的潜力;反之,我们就称投资面临着风险损失。识别房地产投资的风险有很多量化的指标,计算起来涉及到诸如数学、统计学等多方面知识,这里只做文字说明,不做量化分析。具体地说,房地产投资的风险主要表现在以下几个方面:
1、流动性风险由于房地产不能移动,不能运输,是真正意义上的不动产,所以投资于房地产中的资金流动性差,变现性较差,不像其他商品那样容易脱手,容易收回资金。房地产是一种比较特殊的商品。一般的商品交换,除了商品所有权的转移以外,还伴有商品本身的空间移动,即商品从生产地点运出,经过集散地,运到销售地点。而房屋是固定在土地上的,所以其买卖只有所有权的转移,而不可能产生物品位置的移动。一般商品的交换,可以从区域性经过全国性而发展成为国际性行为。按劳动地域分工的原理,商品交换的范围越大,越可以发挥各地的优势,经济效益越好。因而,如果某地一种商品售价很高,则经营者就能够获得超额利润。同时,其他地区的同种商品也会涌入此地参加市场竞争。而房地产则不同,即使其价格再高,也只能吸引外资的流入,而且外资的流入还会受到土地有限性的限制。同时,一旦投资于房地产,投资者如急需用钱,则不可能像其他商品投资者一样,能迅速将商品转手变现。房地产投资者只能等待合适的机会,否则就会遭受很大的损失。由于房地产存在这种不动产及买卖具有区域性的特性,作为房地产投资者必须注意流动性差变现性差所带来的风险。
2、购买力变化的风险由于房地产投资周期较长,占有资金较多,因此投资于房地产,还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段,经济萧条,通货膨胀,这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值,相反,投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于通货膨胀的影响,同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前,无形之中,使得人们的购买力水平下降。购买力水平的降低,就会影响到人们对房地产的消费水平。这样,即使房地产本身能保值,但由于人们降低了对它的消费水平,也会导致房地产投资者遭受一定的损失。
3、市场不充分性风险房地产市场是一种不充分市场,它与完全自由竞争市场所应具备的四个条件(即同质商品;交易双方自由出入;交易双方数量众多没有垄断行为;交易双方具备充分信息)相距甚远。因此,房地产市场只能说是一种准市场。这种不充分市场,其特征就是缺乏信息,没有一个正式市场,许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的,但在交易时,人们往往不懂它所涉及的法律条文、城市规划条件、税费等,尤其是对房地产交易过程中的许多细节不了解,因此,有可能造成损失。例如,一套低价出售的住宅,从内部平面布置、室内装修等来看都具备很高水平,且地理位置也很不错,投资者从一般的角度了解,很可能就会将其购入。但这么好的住宅之所以能够低价买入,很可能存在购房者不清楚的问题,如:房子的上下水管道存在问题,结构上有问题,电线负荷不够大等等。因此,投资者购入这种住宅,不管是自用,还是出租、出售,都要承受一定风险,甚至遭受很大损失。
4、投资风险个人购房用于经营的人要明白,不是所有的房地产项目都可以升值。随着社会的发展,房地产项目价值性格比内含的日趋丰富,配置相对落后的项目跌价将在所难免。
5、自然风险房地产投资还有可能承担的一种风险,就是自然灾害带来的风险。地震、洪水、火灾等自然现象也会使投资者遭受损失。以上介绍的是一般情况下房地产投资可能出现的或潜在的风险,并不是说无论何时何地所有的房地产投资都会遇到这些风险,所以在购房时要具体情况具体分析,做出适合自己的决策。
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