一般纳税人的销售额标准

一般纳税人的销售额标准和纳税人从事的行业有关，工业和商业、服务业的标准不一样。具体的销售额标准如下：

从事生产货物或提供应税劳务，或以其为主兼营货物批发或零售的纳税人年应税销售额≥50万元;

从事货物批发或零售的纳税人年应税销售额≥80万元;

应税服务年销售额≥500万元(不含税销售额);

小规模纳税人在销售额上达到了以上标准就可以申请一般纳税人，当然如果没有达到销售额标准，却有固定的经营场所，会计核算健全，能准确提供销项税额、进项税额，小规模纳税人可认定为一般纳税人。

原标题：房地产企业各税种计税依据及征收法则

房地产企业增值税计税依据及征收法则

房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，根据相关税收政策规定要预缴增值税，发生销售按销售额计征增值税。

一、预缴计税申报

（一）计税依据：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的（销售房地产老项目和小规模纳税人），按照5%的征收率计算。

（二）预缴范围：包括一般纳税人和小规模纳税。

一般纳税人

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

采用一般方法计税的，应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%

适用简易计税方法计税的，应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%（一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税）。

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

（三）预缴申报。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

二、一般计税申报

（一）销项税额

1、销售额计算

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

2、扣除土地价款计算

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号），支付的土地价款范围作了一定拓宽，具体包括：

1、向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除

3、可售建筑面积计算

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）和国家税务总局公告2016年第86号第五条规定：

“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

按照《建筑工程建筑面积计算规范》，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。

(二）进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（三）纳税申报

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

值得注意：

1、自2018年5月1日后，原11%的增值税税率调整为10%。2019年4月1日后，原10%的增值税税率调整为9%。

2、一般纳税人销售房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择36个月内不得变更。新老项目划分依据取得《建筑工程施工许可证》时间来划分：老项目：在2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。新项目：在2016年5月1日后取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。

三、小规模计税申报

1、小规模纳税人：销售自行开发不动产的纳税人,年应税销售额低于500万元。应税销售额高于500万元的销售自行开发不动产的纳税人为一般纳税人。

2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

房地产企业土地增值税计税依据及征收法则

一、预征计税申报

（一）计税依据

土地增值税预征，目前有两种：

1、不含税预征

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本未确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。因此，房地产开发企业在收到预收款时，预交增值税方法：

一般计税项目下：预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率

简易计税项目下：预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

2、简化计算预征

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

一般计税项目：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+9%）×3%=预收款÷（1+10%）×1.06，比预缴增值税的预缴计税依据比例大6%。

简易计税项目：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%。

从政策可以看出，纳税人预缴土地增值税，用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税；或者简化计算，用预收款减去应预缴的增值税作为为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。

（二）预征率

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

（一）安徽省预征率标准。《安徽省地税局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(皖地税[2010]38号)及《安徽省地方税务局关于调整保障性住房土地增值税预征率的公告》（安徽省地方税务局公告2017年第9号）安徽省土地增值税预征率按下列标准执行：

1、保障性住房，预征率在1%以内（含）；

2、其他类型房地产，预征率为1.5%以上（含）。

（二）合肥市预征率标准：《国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号》（2018年7月5日），合肥市土地增值税预征率和核定征收率执行下列标准：

预征率

1、保障性住房预征率为0；

2、住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

3、其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

核定征收率

1、住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

2、其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

（三）预缴与预征差异

增值税预缴与土地增值税预征差异值得关注：

1、多征税款处理不同：

增值税预缴税款，国家税务总局公告2016年第18号仅是规定未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减，但没有规定可以退税。

《土地增值税暂行条例实施细则》明确，清算后多退少补，即预征土地增值税超过清算应纳税额的，可以退税。

2.预缴截止期限不同

对于增值税，是否预缴与采取的销售形式有关，只要采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，就需要预缴。

土地增值税清算后由于成本等已经确定，已不存在预征，所以清算后的收入要直接纳税申报，不再预征土地增值税。

二、清算计税申报

（一）清算政策依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）、安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告（2017年第6号）

（二）清算单位条件

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税清算条件：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告规定：竣工称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

（1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（2）房地产开发项目已开始交付购买方；

（3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

纳税人申请注销税务登记，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（三）清算计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

清算收入确定

1、纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入。