12月4日，旨在规范市、县政府土地收购储备行为的《土地储备管理办法》(下称《办法》)全文公布。该《办法》由国土资源部土地利用司主持起草，由国土资源部、财政部、中国人民银行三部委联合制定。
这是中国政府首次对市、县政府储备土地的主体、范围、程序、管理进行规范，对完善土地调控以及约束政府土地融资影响深远。
土地储备制度得失
政府储备土地源于1997年杭州模式。1997年8月，杭州市在全国最早成立了土地储备中心，其初衷是依靠银行贷款和财政拨款，收购破产或效益不高的国有企业的划拨土地，盘活闲置、低效利用的土地。
此后，杭州模式被国土资源部总结推广到全国，各地大小城市纷纷成立土地储备机构，收储范围随之扩大到市区内所有需要盘活的存量土地。
2001年5月，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)，强调坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应，政府储备土地正式获得中央认可。
此后，市、县政府纷纷加大了土地收储力度，不再局限于城市存量土地，而且把征用农民的集体土地也纳入储备范围。新征农村土地取代城区存量建设用地成为入储的主要来源，有的地方征用农地占储备土地的比例高达90%以上。
在各地的实践中，土地储备中心一般由市、县政府财政注资启动，作为政府直属的事业单位。其职能是：受政府委托从事土地的收购、储备和出让前的前期准备工作，以及负责实施城市规划区内的土地征用和国有存量土地的收购、前期开发、储备和出让。
按照中国的政策，地方政府不能发行债券，也不能贷款。有了土地储备中心，地方政府就可借此把土地低进高出，或向银行抵押贷款，获取城市建设资金。实践中，各地的土地储备中心已成为土地经营的主体，成为政府以地生财的工具。
近年来，随着城市化的加快，各地土地储备中心承担了大量土地融资和土地征用出让业务。由于缺乏全国性规范，土地储备机构地位不明确，收储行为失控，酿成诸多腐败问题。土地财政愈演愈烈，不仅严重侵犯农民土地权利，而且酝酿巨大金融风险。
抑制逐利动机
基于以上问题，国土资源部和财政部等一直在调研，希望以规范政府土地储备为切入口，完善土地调控，约束地方政府土地投机，推动土地和房地产市场健康发展。这正是此次《土地储备管理办法》要解决的核心问题。
对于土地储备机构的地位，《办法》第三条明确，土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。这意味着土地储备中心在诞生十年后，正式有了独立的法律地位。该《办法》实施后，各地土地储备机构的定位有了明确的说法，将逐步统一。
对于土地储备的目的和范围，该《办法》提出，土地储备是为了调控土地市场，推动土地资源有效利用;而在储备范围上，《办法》明确要优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，然后才是已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地。
业内人士指出，这实际上排除了土地储备机构直接征用农民集体土地的做法，今后政府储备的土地只能是已经依法农转非的土地。这可能抑制地方政府以土地储备为名低价征用农民土地然后高价出让的冲动。
为了防止地方政府随意扩大土地储备规模，该《办法》还明确，土地储备实行计划管理，政府相关部门必须编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。
对于土地储备机构土地融资出现的诸多问题，该《办法》加大了财政部门和金融管理部门的外部监督。该《办法》第二十五条规定：土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证;申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。
与此同时，上述条款还增加了财政部门对土地储备机构的监督责任：土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。
今年2月底，财政部已先行出台了《土地储备资金财务管理暂行办法》。
期待执行效果期待执行效果
不过，由于该《办法》存在诸多模糊之处，土地政策专家对其执行效果依然抱有隐忧。
国务院发展研究中心农村部研究员刘守英认为，在现有土地管理体制下，出台该《办法》还是很有必要，也是形势所迫。但建立土地储备制度的目的只能是规范土地供求，而不能立足于垄断土地市场供应;应该立足于储备城市存量建设用地，而不能以征购农地为主;应该立足于调控土地和房地产市场，而不是把土地储备变成政府牟利的工具。
土地学者指出，由于上述办法并未明确土地储备违规行为的惩处细则，也没有改变土地财政赖以生存的城乡分割的土地制度;加上中央政府很难知悉数千个市县政府的全部信息，该《办法》在执行中难免被地方政府化解于无形。因此，更进一步的土地制度改革依然迫切。
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土地使用税一、土地使用税的征收标准根据我国《城镇土地使用税暂行条例》，只有城镇的土地需要征收税费，因此，土地使用税通常都指城镇土地使用税。城镇土地使用税，以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。具体单位税额各地差异较大，请咨询您所在地地方税务局。按《城镇土地使用税暂行条例》的规定：城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。(如何分期缴纳应问一问你企业的税务专管员)；以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。(按《城镇2023-04-03436人看过 -
完全垄断一是政府要完全垄断土地一级市场。这是关键性条件，否则，它所采取的政策措施很难收到实效。二是土地储备制度代表政府参与土地收益，有着政府利益第一的明显要求。如果土地国有，可以将其利益看成是土地所有权的收益;如果土地私有，可以将其利益视为土地管理、城市管理的收益。因此，它不是一名守夜人，在实际操作中，很难让它为了长期利益和整体利益而牺牲短期利益。因此，土地储备制度的直接受益者是政府，间接受益者可能是公众。三是政策实施手段是选择适宜的时机公布土地供给计划，进行微调，造成充分的心理预期，使房地产市场朝着理性方向发展，而不是在房地产市场风险充分放大后，在短期内大幅度增减土地的供给量。最后是政策的实施要密切关注金融市场的变化。2023-06-10229人看过 -
优先购买权储备土地的法律涵义是：各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地进行储存或前期开发整理并向社会提供各类建设用地的行为。储备土地需要依据土地利用总体规划、城市规划的要求进行，其工作重点为土地取得与收储。烟台市土地储备办法经二一年十二月二十七日第十三届市政府第十八次常务会议通过，现予发布施行。二一年十二月三十日第一条为加强土地资产管理，优化土地资源配置，促进土地合理开发利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省国有土地储备办法》及有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条凡在本市行政区域内从事土地储备活动的，均应遵守本办法。第三条市、县（市）国土资源行政主管部门负责本行政区域内的土地储备管理工作。市、县（市）人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的土地储备工作，市区（含芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区）2023-07-28182人看过 -
房地产开发储备土地是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地进行储存或前期开发整理并向社会提供各类建设用地的行为。储备土地需要依据土地利用总体规划、城市规划的要求进行，其工作重点为土地取得与收储。一、拆迁属于征收吗拆迁不属于征收，拆迁与征收的区别是：1、拆迁是指依法取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。拆迁按照拆迁行为的性质一般又分广义的拆迁行为和狭义的拆迁行为。广义的拆迁的行为，包括拆迁活动本身、对拆迁的管理活动、因拆迁引起的纠纷和对纠纷的调解与裁决活动。狭义的拆迁行为，仅指拆迁人拆除被拆迁人房屋并使被拆迁人及关系人搬迁和获得补偿的行为；2、征收有广义上的征收和狭义上的征收之分，广义上的征收包括国有土地上的房屋征收2023-06-1951人看过
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建设用地[案情]：2006年8月17日，某市土地储备中心为了实施土地收购储备，向该市建设局申请对一居民小区进行拆迁，并提供了以下材料：（一）该市发展计划与经济贸易委员会的《关于对土地储备中心实施收购储备土地项目的批复》；（二）该市规划局颁发的建设用地规划许可证；（三）该市人民政府的建设用地批准书；（四）该土地储备中心的拆迁计划和方案；（五）该市建设银行出具的该中心拆迁补偿安置资金1000万元的证明。该市建设局审核后，于2006年8月25日向该市土地储备中心颁发了房屋拆迁许可证，张贴了拆迁公告。刘某的房屋在拆迁范围内，其认为土地储备中心将拆迁项目用于土地储备的行为违法，遂以该市建设局为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销该市建设局颁发给该市土地储备中心的房屋拆迁许可证。法院依法追加该市土地储备中心为第三人参加诉讼。[分歧]：本案在审理过程中，对土地储备中心能否成为拆迁人有不同意见。一种意见认为，土地储备2023-04-2277人看过 -
各市、县、区人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：省国土资源厅《关于建立土地收购储备制度的意见》已经省政府同意，现转发给你们，请结合《陕西省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》（陕政发〔2001〕47号）精神和当地实际贯彻执行，并认真总结经验，使我省的土地收购储备工作不断完善。为进一步加强城镇国有土地管理，优化土地资源配置，规范土地市场，促进土地合理开发利用，根据国务院、省政府有关加强国有土地资产管理的通知精神（国发〔2001〕15号、陕政发〔2001〕47号），现就我省建立土地收购储备制度提出如下意见：一、建立和完善土地收购储备制度土地收购储备是政府运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市建设规划，依照法定程序将国有土地使用权收回、收购和征用后储存、进行前期开发，并向社会提供各类建设用地的行为。建立土地收购储备制度是政府控制供地总量，垄断一级市场，实施宏观调控的有力措施，是市场2023-06-1081人看过 -
抵押闲置土地不能办理抵押。闲置土地设有抵押权或者被司法机关采取查封等限制土地权利措施的，县级以上地方国土资源主管部门应当书面通知相关抵押权人参与闲置土地处置方案的拟订工作，并征求有关司法机关的意见。闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。一、地方政府错位：“非法低价”出让国有土地主要有以下两种情况：一是工业项目所征土地的“低价”协议出让。某些地方政府为了达到吸引项目、多引投资的目的，违反国家《协议出让土地》管理办法，“零地价”甚至“负地价”出让土地。随着一些工业项目向中西部的转移，某些西部地方政府在缺乏规划的情况下盲目签订协议，擅自承诺向2023-03-08209人看过 -
《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。而在土地储备征地拆迁中，地方政府的土地储备机构根本就没有具体的可以建设的项目，因此也不存在建设项目批准文件，根据该条例的规定，就不可能取得房屋拆迁许可证，但是由于政府的干预，地方拆迁管理部门就直接把拆迁许可证颁发给了土地储备中心，或者是土地储备机构绕开《城市房屋拆迁管理条例》的规定，通常采取强制拆迁手段来获取土地。2023-06-05209人看过
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当前，作为征收事由的公共利益在实践中有被滥用的倾向。个别政府以“旧城改造“为名进行商业开发，引发争议。在法律规定层面，纯粹的商业利益被明确排除在征收范围之外，但是，个别商业开发项目确实包含有公共利益的因素，其间接产生的公共利益为社会所需要，在极大程度上也为行政机关所鼓励。此类项目到底属于公共利益还是商业利益？要从商业利益是否包含公益因素，公益在整体构成中所占的比例，公益是否为社会所急需以及是否为公共政策所倡导等方面作出综合判断。笔者认为，储备土地具体用途在储备时尚未确定，因此无论是从行政管理的角度出发，还是从土地用途的不确定性来讲，尚不能轻易否认土地储备的公益属性。二、被征收房屋性质如何认定？被征收房屋的性质如何认定，是在实际的工作中经常遇到的问题，例如在住改商房屋征收中，登记的是住房，而实际中却有很多是在底层，用作经营，这种登记是住房，实际是商业性使用的房屋如何补偿，现在法律法规也没有具2023-03-23304人看过 -
优先购买权各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位：为了进一步提高各级政府对土地的宏观调控能力，加强土地资产管理，促进土地资源的合理配置，优化土地供应布局和结构，确保建设、用地规划的实施，经省人民政府同意，现就建立和完善我省土地储备制度有关工作通知如下：一、加快推进土地收购和储备工作各市、县要根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、省人民政府《转发国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（粤府〔2001〕50号）和省政府办公厅《关于加强房地产市场管理的通知》（粤府办[2003]6号）的精神，加快推进土地收购和储备工作，充分发挥土地收购和储备对控制土地供应总量、调控土地市场的作用，逐步建立和完善土地储备制度，完善土地收购和储备操作程序，将土地收购和储备工作纳入国民经济和社会发展计划。二、土地储备的范围下列土地，可以根据城镇规划实施和经济社会发展的需要列入土地储备范围：（2023-06-10333人看过 -
房地产开发近年来由于政府征收征用土地而造成的纠纷不断增多，究其原因就在于，政府把土地储备看作是房地产宏观调控的杠杆，试图借助于土地供给市场，落实政府的城市规划和房地产宏观调控政策。但这样做既不符合经济规律，同时也不具有合法性。从经济的角度来看，土地储备制度带来的一个实际后果是，在土地供给相对紧张的情况下，政府利用行政权力，事先将单位使用的国有土地或者集体所有土地征收或者征用，再根据市场供求关系，通过招标、拍卖等出让方式，赚取土地差价。这种与民争利的行为，损害了土地所有权人或者使用权人的利益，同时又在客观上造成了土地供求关系紧张，增加了房地产开发商的用地成本，也增加了购房人的经济负担，这样也形成了政府间接参与了房地产市场。这样的制度设计弊大于利，政府不但与民争利，损害了城市居民的合法利益，而且由于政府在房地产开发过程中，不当地使用行政权力，从而降低了政府的公信力。2023-06-05380人看过 -
国土资源部副部长贠小苏日前表示，稳定房价、地价，保障房地产市场健康持续稳定发展是当前土地供应调控的重要任务。今后，将进一步加大土地供应调控力度，稳定土地价格。贠小苏表示，今后要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。针对目前一些地方非法压低地价招商引资，国家将建立土地成交价格申报制度。对低于市场价成交的土地，政府可优先购买，以防止非法交易。针对一些城市土地供应计划不透明，供求信息没有充分公开，开发商等用地者取得土地时存在盲目性等问题，国家将定期不定期地采取多种方式和渠道及时向社会发布土地供应计划，已供应、正在开发、待开发等土地供应数量、结构和分布情况，以及地价动态变化情况2023-06-10326人看过
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强制执行（2003年8月28日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第九次会议通过2003年11月29日陕西省第十届人民代表大常务委员会第七次会议批准）第一章总则第一条为加强政府对土地市场的调控，优化土地资源配置，规范土地储备行为，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的土地储备适用本条例。本条例所称土地储备，是指市、县人民政府将依法征用的土地和收回、收购、置换土地使用权的国有土地进行储存，以备供应建设用地的行为。第三条土地储备应当依法经市、县入民政府批准，由土地行政管理部门组织实施。市土地行政管理部门是本市土地储备工作的主管机关。县（含阎良区、临渣区、长安区，下同）土地行政管理部门负责管理本辖区内的土地储备工作；新城、碑林、莲湖、未央、雁塔、灞桥城六区辖区内的土地储备工作，在市土地行政管理部门的指导下进行。土地储备中心受本级土地行政管理部门的委托，负责土地储备的日2023-06-10303人看过 -
建设用地如果经过了政府部门的同意是有权的。土地储备机构是由市、县级人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于自然资源和规划主管部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。其有权对纳入储备的土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动，特别是对依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发。仁怀市人民政府办公室关于印发仁怀市土地储备中心工作办法的通知各乡镇人民政府、市政府有关工作部门：《仁怀市土地储备中心工作办法》已经市人民政府同意，现印发你们，请遵照执行。二00四年三月二十九日仁怀市土地储备中心工作办法为加强对土地储备的管理，明确市土地储备中心工作职责，促进我市土地储备工作的健康发展，根据《仁怀市实施土地收购储备制度试行办法》（市人民政府第1号令）的规定，结合我市实际，特制订本办法。一、土地储备的工作机构市土地储备中心是市人民政府授权对我市城市和集镇规划区范围内的2023-07-08475人看过
融资从广义上讲也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。 融资方式分别是基金组织、银行承兑、直存款、银行信用证、委托贷款、直通款、对冲资金。... 更多>
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