在第五届中国经济前瞻论坛上，国务院发展研究中心副主任韩俊指出，城镇化既是重大机遇，也是重大挑战，挑战主要来自三个方面，农民工市民化、土地制度改革和城市规划布局。

在谈到土地问题时，韩俊指出，目前我国土地城镇化快于人口城镇化速度，2000年到2010年，市区人口增加了35.3%，建城区的面积增加了99.3%，过去十年中国城市人口的密度下降幅度超过25%，城市人口密度还有很大的提升空间。

现在城市土地利用结构不合理，工业用地占比重太高，居住用地比重太低。

最大的问题是城市建设对土地财政的依赖非常高，2013年土地出让金增长速度超出我们的估计。北京土地出让金1800亿，同比增长2.77倍。上海土地出让金2038亿。土地的高溢价是房价上涨的重要推手，不改革土地出让金的方式，无论是用经济手段，政策手段来调控政策，都是按下了葫芦起了瓢，房价会越来越高。韩俊说。

韩俊指出，对于十八届三中全会关于土地的政策有很多误读，最大的误读是对土地政策的误读，很多公司以为可以随便到农村去圈地，集体建设用地入市，小产权房就可以合法化，城里人可以到农村买农民的住宅等等。

韩俊强调，土地制度改革，根据中央精神，首先是要守住底线、试点先行、稳定推行。底线是什么?第一，集体所有制不可能改变，也不可能把集体土地改成国有的。第二，守住耕地红线。最重要的是把保护农民土地权益放在第一位，不能以牺牲农民土地利益为代价，让工商资本进入农业。

现在土地制度认识分歧最大，所以三中全会提出关于土地改革措施，绝大部分都要先试点，要获得授权，不能够抢跑。

韩俊表示，现在有关部门正在对试点工作做全面部署，比如工商企业进入农村，现在面临非粮化，非农化。公司租农民一亩土地种粮，给他1000到1200元的租金，根本不赚钱，所以现在到农村租地的企业，真正种地的寥寥无几，如果都不种粮食，粮食安全怎么保证?所以，现阶段对工商企业租赁农民土地，还是要有一些监管政策，一定要防止土地进入到少数人手里。

韩俊认为，城镇化过程中，土地问题尤其是解决好两大问题，第一，如何使土地资源利用更加高效。现在土地利用太粗放，存量土地开发利用空间非常大，在一线城市要压缩工业用地规模。第二，如何保证土地增值收益更加公平分配。许多人认为，如果农不让民宅基地流转，对农民不利。如果让城里人都到农村去买农民的宅基地，农民不就有钱了吗?这个问题一定要全面看。

第一，农村内部的宅基地供求矛盾非常紧张，现在很多地方农民要盖房子都不批宅基地了，很多农民家庭也是挤着住。如果没有任何限制，放开宅基地市场，结果将是大量宅基地的使用权一定会被财力雄厚的少部分城镇居民获得。这样一来，农村宅基地的使用成本会大幅度提升。一部分农民会受益，但是有需要的农民也买不起房了。

从个别地区来看，宅基地政策一放松，投机冲动非常强。现阶段只能是在农村内部有条件、有范围、谨慎稳妥地探索住房财产权和宅基地流转。完全放开农民的宅基地，城里人不受任何限制地到农村去圈宅基地，条件还不具备。

韩俊表示，土地制度改革牵一发而动全身。现在如果不开征个人房产税，彻底改变土地征用制度，土地出让金一两年就消失了，这个对地方的冲击太大。所以，征地制度改革，集体建设用地流转入市一定要统筹考虑，而且要与整个财税体制的改革统一安排。中央已经提出抓紧房地产税立法，并实施改革，这项改革不会等太久，五年可能差不多。改革主要不是为了控制房价，而是改善收入分配。

韩俊最后指出，土地制度要从根本上转型，最重要的是三点。第一，保护产权，农民集体的产权要得到同等的法律保护。第二，土地一定要集约、节约来利用。最重要的是第三点，一定要创立地方政府有可持续的税收来源，跟土地、不动产、住房有关的税收制度。