一、租赁关系能否对抗未登记的抵押权人

关于未登记的抵押权能否对抗出租人的问题，答案是不能。

1．在抵押权设立之前，如果抵押财产已经出租，那么原有的租赁关系将不受后续设立的抵押权的影响。

2．如果抵押权设立之后再将抵押财产出租，那么这种租赁关系将无法对抗已经登记的抵押权。

3．这一规定体现了法律保护在先权利的原则，即在先的租赁权可以优先于在后的抵押权得到法律保障，但前提是抵押权已经进行了登记。

4．对于未登记的抵押权，其对抗效力将受到限制，无法与已经确立的租赁关系相抗衡。

二、未登记抵押权对抗问题

未登记的抵押权在对抗问题上存在明显的局限性。

1．由于未进行登记，抵押权的公示效力较弱，无法像已登记的抵押权那样具有对抗第三人的效力。

2．在未登记的情况下，抵押权人可能面临无法有效行使抵押权的风险。同时，这也提醒我们在设立抵押权时，应尽可能选择进行登记，以确保抵押权的合法性和有效性。

3．需要注意的是，即使抵押权未进行登记，但在某些特定情况下，如抵押合同双方当事人之间，抵押权仍然具有法律效力。

4．这种效力仅限于合同双方当事人之间，无法对抗外部第三人，在涉及抵押权的相关交易中，应充分了解抵押权的登记情况，以避免潜在的法律风险。

三、行使抵押权注意事项

在行使抵押权时，抵押权人需要注意以下几点：

1．要关注担保物权的存续期间。虽然担保物权在性质上属于物权，不受诉讼时效的限制，但抵押权人仍应在主债权诉讼时效结束后的二年内行使担保物权。

2．抵押权人在提起诉讼时，可以就主合同纠纷和抵押合同纠纷一并提起，但应遵守主债权诉讼时效的规定。此时，应将债务人和抵押人列为共同被告，以确保诉讼的顺利进行。

3．抵押权人还可以在担保物权的存续期间内单独就抵押权的实现提起诉讼。在此类诉讼中，应以抵押人为被告，并明确诉讼请求和理由。

4．抵押权人提起诉讼时应及时向法院申请采取财产保全措施，以防止抵押财产被转移或毁损。一旦抵押物被扣押，抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

5．但需要注意的是，如果抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，那么抵押权的效力将不及于该孳息。

6．抵押权人享有的权利主要是将抵押物折价、拍卖、变卖以得价款并就价款优先受偿。所得价款如无特别约定，应按先后顺序偿还实现抵押权的费用、主债权利息和主债权。