商业房贷可以转住房公积金贷款吗

公积金贷款与商业贷款有什么不同。住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：

一、贷款对象

住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：1、持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。3、具有购买住房的合同或有关证明文件。4、提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

二、贷款额度

一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80％。

三、贷款手续

公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

四、贷款利率

公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。

五、公积金贷款比商业贷款多了评估费。

商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。从以上分析可以看出，虽然住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金的交存人和离退休职工。贷款手续也比较麻烦一点，但是住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款的利率要低一些，因此，它仍是一种十分优惠且受老百姓欢迎的贷款形式。

商业银行房贷业务节后骤然下降

中国证券报记者采访多家银行了解到，春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞，部分银行营业部春节后“颗粒无收”，“小阳春”行情未现。“2月以来房贷以个位数计，基本一天接不到一单。”某银行个贷客户经理表示。

分析人士表示，一方面，房地产市场信贷收紧的迹象越加明显，银行加大了对房贷优质客户的筛选力度；另一方面，在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下，房贷利率上浮正在成为一种趋势，购房者成本的上升使得他们开始选择观望，“房贷拐点或是楼市拐点的前兆”。

节后房贷很难批

银行相关人士表示，春节过后，申请个人住房贷款的客户数量在急剧缩减。另一方面，由于银行调整了房贷优惠政策，之前申请的贷款获批的难度也在增加。

购房者韩先生刚大学毕业，一般正常的商业贷款大约在2－5个工作日就能获批，而他从年前提交了单子，一直到现在还杳无消息。“节前就听说现在监管机构对银行放贷项目进行调控，很多银行都不批房贷了。没想到农历新春伊始，我所在的申请贷款银行取消了房贷利率7折优惠，使得我购房成本骤然上升。”

该银行专业人士给韩先生算了一笔账，100万的个人住房贷款，按照20％缴纳首付，贷款期限为30年，在将利率调整为基准利率0．85倍之后，支付的利息总额将增加15万多元，每月韩先生将为此多支出425元。

而更麻烦的是，因为利率上调后每月应还款额超过他月收入的50％，银行已经明确要求韩先生增加首付比例。

银行表示，韩先生需要向开发商补交首付，然后重新向银行申请房贷。而他的客户经理说，即使他追加首付金额，贷款是否能够获批，以及贷款利率能够给予几折优惠仍旧是未知数。

更多人士透露，同样是申请住房贷款，很多银行也开始挑选客户，首付比例较高，个人信用记录良好，甚至是银行VIP客户，银行就可能优先发放贷款。比如建设银行（5．69，0．06，1．07％）就对其VIP客户给予了明确的照顾，即建行率先对本行的VIP客户执行相应档次利率的基础上再下浮0．1倍，即原档次执行利率底线再打9折。这样如果是一位持有建行白金卡的优质购房者，理论上可以享受到接近7折的利率优惠。

建行内部人士表示，这有助于提高个人住房贷款利率的执行水平和综合收益率，按风险与收益匹配的原则，增强建行差别化的定价能力。

7折利率基本绝迹

中国证券报记者从多家银行的分行、支行了解到，最近一段时间，申请住房贷款的数量正在骤然减少。“和去年底的火爆行情比起来，现在申请房贷的人数非常少。”一家大型商业银行的北京分行人士表示，春节以来，只接到了2笔房贷业务的单子，这在之前几乎是无法想象的。

对此，某国有大型银行的个贷部负责人指出，利率调整对市场的杀伤力正在显现，购房成本的提升使得市场的观望情绪变得浓厚起来。

有银行业内人士告诉记者，现在北京市场7折利率基本绝迹了。在建行、中行春节前调整7折利率之后，像光大、深发展等很多中小型商业银行也在节后纷纷跟进。

某股份制银行个贷部的负责人介绍，该行在节后两次调整了对个人住房贷款利率的优惠细则。根据早先版本，对缴纳4成首付以上的客户，可以将首套住房或者是改善型住房的优惠利率最低做到7折，而2成首付只能拿到8．5折的优惠。

而没过几日，“总行将系统内房贷利率下浮限制设置为仅允许下浮15％，也就是说即使首付比例达到4成及以上，个人申请住房按揭最多只能打到8．5折。”

房贷收紧已成为大势所趋，即使有部分银行总行层面没有下发利率调整的文件，但是住房按揭贷款在审批的时候已经非常严格。“现在政策随时都可能出现调整，反正我们能做的就是劝客户提早申请，或许还能搭上7折优惠的末班车。”某银行客户经理称。

但是也有业内人士表示，即使有银行没有调整7折利率优惠政策，但大多也是“名存实亡”，一般购房者基本无法享受。

“在信贷资源偏紧的情况下，银行上调利率水平，这本身就无可厚非。而之所以会有部分7折利率获得审批，这多半和开发商或者银行需要维系的重点客户有关。”

到期一笔放一笔

取消利率优惠也许对市场来说早已是预料中事，但对房地产市场影响更大的是还是信贷资源的紧张。

不过某银行相关负责人表示，个人住房贷款已经变成鸡肋。若考虑人工成本等因素，7折贷款利率对银行来说几乎无利可图，因此导致银行现在审批很严，甚至不放7折优惠的贷款，把有限的额度放到别处增加资产效益。

25日起，存款准备金率再度上调0．5％，这是央行今年第二次上调国内存款准备金率。业内人士表示，由于央行收紧流动性，以及监管机构上调资本充足率，现在很多中小商业银行对信贷投放卡得非常紧，不敢再轻易增加风险资产的比重。1月份的突击放贷，很多分、支行全年的额度被挤占掉了，现在只能是当天空出额度再继续放款。

“这大大加大了住房贷款审批的难度。”某银行业内人士指出，由于分行信贷额度紧张，行领导一般会“腾笼换鸟”，要求将空出的信贷资源向公司类优质客户倾斜。从银行盈利的角度来看，现在公司类贷款基本维持在基准利率的水平，甚至个别溢价能力较弱的民营企业，银行还要将贷款利率上浮10％左右，但是反观住房按揭贷款，利率20％左右的下浮，这显然不利于商业银行扩大息差，改善其自身的盈利水平。

上调利率“避险”

2009年以来，信贷资金大量进入房地产市场，加速了楼市的回暖。现在房地产市场信贷投放在总体信贷中占据近3成的比例。其中，从去年以来，居民户中长期贷款增加2．04万亿元，占全部新增贷款的比重约19％。此外，去年以来，月度新增居民中长期贷款基本保持上涨的趋势，在新增贷款中的比重在持续扩大。

而根据国际经验看，随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加，特别是银行的不审慎行为和冲动放贷，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显；房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款的同步上升。

而在2009年底，监管机构已经要求银行对2008年11月1日到2009年10月30日发放的房地产授信业务进行排查，消除风险隐患。而今年一季度银监会召开的经济形势分析会上，对于房地产信贷增长背后所蕴含的风险也是“着墨最多”。分析人士表示，这可能与商业银行内部进行的压力测试结果不容乐观相联系。

中国证券报记者了解到，像中行、建行等房贷业务占比较高的国有大型商业银行，已经开始适当压缩房贷业务比重了。某中行人士告诉记者，现在一线城市的房地产泡沫已经比较明显，为了防范可能的风险，该行更为看重二、三线城市的房地产市场业务拓展。

随着大行对房地产市场的收缩，某些股份制银行却对房地产行业表示出了一定的兴趣。某股份制银行个贷部负责人直言，今年全行将房地产贷款作为业务拓展的重点。“国有大型商业银行的适当退出，正好为中小银行的进入创造了市场空间。”

他说，此前我行房地产贷款只占到了贷款比重的10％左右，全行准备利用这个机会抢占市场份额。对于房地产市场中所蕴含的风险，该负责人表示，“现在银行也是走一步看一步，如果两会后，房地产市场真的出现调整，我们的年初计划也会随之改变。”

银行更重“避险”

2009年以来，信贷资金大量进入房地产市场，加速了楼市的回暖。现在房地产市场信贷投放在总体信贷中占据近3成的比例。其中，从去年以来，居民户中长期贷款增加2．04万亿元，占全部新增贷款的比重约19％。此外，去年以来，月度新增居民中长期贷款基本保持上涨的趋势，新增贷款中的比重在持续扩大。

而根据国际经验看，随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加，特别是银行的不审慎行为和冲动放贷，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显；房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款的同步上升。

而在2009年底，监管机构已经要求银行对2008年11月1日到2009年10月30日发放的房地产授信业务进行排查，消除风险隐患。而今年一季度银监会召开的经济形势分析会上，对于房地产信贷增长背后所蕴含的风险也是“着墨最多”。分析人士表示，这可能与商业银行内部进行的压力测试结果不容乐观相联系。

中国证券报记者了解到，像中行、建行等房贷业务占比较高的国有大型商业银行，已经开始适当压缩房贷业务比重了。某中行人士告诉记者，现在一线城市的房地产泡沫已经比较明显，为了防范可能的风险，该行更为看重二、三线城市的房地产市场业务拓展。

随着大行对房地产市场的收缩，某些股份制银行却对房地产行业表示出了一定的兴趣。某股份制银行个贷部负责人直言，今年全行将房地产贷款作为业务拓展的重点。“国有大型商业银行的适当退出，正好为中小银行的进入创造了市场空间。”

他说，此前我行房地产贷款只占到了贷款比重的10％左右，全行准备利用这个机会抢占市场份额。对于房地产市场中所蕴含的风险，该负责人表示，“现在银行也是走一步看一步，如果两会后，房地产市场真的出现调整，我们的年初计划也会随之改变。”

《住房公积金管理条例》

第二十四条

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）离休、退休的；

（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

（四）出境定居的；

（五）偿还购房贷款本息的；

（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

依照前款第

（二）、

（三）、

（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。