是否属于明显低于市场价格，必须重点查询房产开发商内部的优惠销售记录，通过加权平均法计算内部优惠价格。

以市场价格与内部优惠均价之间的交易价格低价买房，仅属于低于市场的价格，而不属于明显低于市场价格，不能以受贿论处。

以低于开发商内部优惠加权平均价买房的，符合明显低于市场的价格的要求，应以受贿论处。

低价购房受贿属于新型受贿犯罪中的多发性案件。国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，必须是以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，才能以受贿论处。实务部门对于低价买房受贿案件如何认定明显低于市场价格陆续提出了相对比例说、绝对数额说、数额比例结合说、交易成本说等判断规则。但上述观点存在不同程度的实践障碍，有必要研究更为可行的查证方案。

笔者认为，查证国家工作人员低价买房是否属于明显低于市场价格，必须重点查询房产开发商内部的优惠销售记录，通过加权平均法计算内部优惠价格，国家工作人员在此价格以下购买房屋，属于明显低于市场的价格，应以受贿论处。

根据价格法及相关价格规范性文件的规定，房地产开发商具有自主定价的市场主体权利，但该价格必须向当地价格管理部门备案。价格管理部门根据地段、楼盘质量等标准，以上述备案价格为基础计算相同档次房产的市场价格，定期发布房地产市场调节价，并确定偏离幅度。因此，房地产开发商的备案价格不—定与市场价格完全相符，但必定在偏离幅度的范围之内，属于合法价格。超越市场偏离幅度的房产价格属于非法价格，国家工作人员以该价格购买房屋，在价格法的层面构成违法，但检察机关并不能就此直接认定该非法价格属于明显低于市场的价格。由于超越市场偏离幅度的房产价格具有受贿行为的潜在痕迹，在经过价格法违法性标准的—次判断之后，还必须接受最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》明显低于市场的价格犯罪性标准的二次判断。

明显低于与低于在数量上的界限相当模糊，其中涉及的价格技术性分析与量化判断超出了司法机关的能力范围，故不能直接求证相关非法价格是否属于明显低于市场的价格，必须在明显低于与低于之间另行确定—个可比价格作为衡量明显低于市场价格的数量指标。可比价格不能遵循市场价格的核定模式———以非特定化的方式从类似开发商的类似楼盘中予以确定，而是应当以特定开发商的特定非法价格为中心进行判断。

购买房地产开发商低价房屋的并不仅仅只有某—国家工作人员，完全可能另有相关人员以超越市场偏离幅度的非法价格购买房产。因此，应当着重查询房地产开发商售房价格记录，有针对性地分理出超越房地产销售备案价格偏离幅度的内部优惠价格，通过加权平均的方法计算均值。落位于市场价格与内部优惠均价之间的交易价格，属于低于市场的价格，不能以受贿论处;查实国家工作人员以低于开发商内部优惠加权平均价买房的，属于经由市场价格、内部优惠均价双重考察的非法价格，既满足了低于标准，又充分了明显条件，符合明显低于市场的价格的要求，应以受贿论处。以内部优惠加权平均价为标准核实明显低于市场的价格，不仅能够在查案阶段准确筛选最具受贿性质的低价买房交易，而且有利于合理控制打击面，防止将所有以内部优惠价格购买房屋的行为人纳入追究受贿罪刑事责任的范畴。

(作者单位:上海市宝山区检察院、兰州大学)谢杰郑高键