现在房价颇高,购房者买房多会申请购房贷款。买房贷款动辄百万,如果是一百万的购房贷款,还款总额将达到一百四五十万,其中利息就有三四十万,大约占本金的五分之二。到底这些利息是怎么来的,购房者该怎么计算贷款利息?不管是等额本金还是等额本息,这里都有你想要的答案。
1、等额本金
等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而还的利息越来越少,因此起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金利息计算:
第N月利息=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
→第N月利息=【贷款本金-(N-1)×贷款本金÷总还款月数】×月利率
→第N月还款额=(贷款本金÷还款月数)+第N月利息。
举例:如果我们从银行贷款100万,期限20年,年利率是3.6%,那么月利率就是0.3%(3.6%/12),每月的还款额中本金部分是固定的,但是每月需要还的利息是不同的。
每月本金还款额=100/(20×12)=4166.67元。
第一个月利息=100×0.3%=3000元,第一个月还款额共计:4166.67+3000=7166.67元;
第二个月利息=(100-0.4166.67)×0.3%=2987.5元;第二个月还款额总计:4166.67+2987.5=7154.17元;
以此类推,我们可以得出每月利息以及还款额:
2、等额本息
等额本息是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),通俗地讲,等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”,但其中本金与利息的比例是变化的。
等额本息月还款额计算:
每月还款额=【月利率×(1+月利率)还款期数】÷【(1+月利率)还款期数-1】×贷款本金
举例:假定从银行获得一笔20万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.2%,每月还本付息。
按照公式计算,每月应偿还本息和为1233.14元。
第一个月贷款余额20万元,应支付利息=200000×4.2%/12=700元,支付本金533.14元,仍欠银行贷款199466.86元;
第二个月应支付利息=199515.67×4.2%/12=698.3元,支付本金534.84元;
以此类推,我们可以得出每月利息以及还款额:
虽然等额本息的每月的还款额相等,但在还贷初期,利息所占比例更重,所还的贷款本金较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少,每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。
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