土地增值税的两种清算方式是什么？一种计算方法，即在同一个房地产开发项目中，每项房地产开发产品的增值额和扣除额，分别按照普通住宅、非普通住宅、门面房等房地产开发产品的销售收入比或固定成本比或其他合理方法计算，车库等房地产开发产品除工程量外，还用于计算每个房地产开发产品应缴纳的土地增值税。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》（国税发[2006]187号），持计算方法A观点的纳税人，应当以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位计算土地增值税，以分期开发的项目为单位进行清算。开发项目包括普通住宅和非普通住宅的，增值额应当分别计算。

第二种计算算法是指在同一个房地产开发项目中，以房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、，车库等房地产开发产品）经国家有关部门批准为单位。然后根据房地产开发产品销售收入或固定成本的比例或其他合理方法，将增值额和扣除项目的金额分摊到普通住宅、非普通住宅、门面房、车库等其他房地产开发产品中，从而计算出各房地产开发产品应缴纳的土地增值税。持B计算法观点的纳税人依据的是《增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税按纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象计算”的规定。比较了同一房地产开发项目土地增值税a、B两种计算方法的不同税负结果。湖北省随州市某房地产开发有限公司2006年1月1日至2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，可售面积99670.04平方米，其中普通住宅31363.73平方米，非普通住宅27432.49平方米，其开发的产品（包括门面房、车库等）已销售40873.82平方米，未销售面积18578.12平方米。经核实，该单位2006年1月1日至2012年6月30日销售收入26485.56万元，其中普通标准住宅销售收入4018.75万元，非普通标准住宅销售收入3829.78万元，其他开发产品销售收入18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，将合理的总成本分摊到已售出产品和未售出产品之间，已售出产品的扣除项目金额为24721.54万元，其中支付土地使用权购置款3409.48万元，房地产开发费14455.96万元房地产开发成本1786.54万元（按取得土地使用权支付的价款和房地产开发成本计算），房地产转让相关税费1496.47万元，扣除20%的税费3573.09万元，土地增加值26485.56-24721.54=1764.02万元。

一种计算方法：在同一个房地产开发项目中，先根据房地产开发产品的明细分别计算增值额和扣除额，再计算出每个房地产开发产品应缴纳的土地增值税。普通标准住宅：转让收入4018.75万元，扣除项目7065.01万元，其中取得土地使用权支付1072.88万元，房地产开发费4187.07万元，房地产开发成本526万元=（10.7288+41.87.07）×10%=526万元，房地产转让相关税费227.07万元，财政部规定扣除20%的增值额1051.99%，增值额4018.75-7065.01=-3046.26万元，增值额为负，无需缴纳土地增值税。

2。非普通标准住房：转让收入3829.78万元，扣除项目6348.61万元，其中：取得土地使用权支付938.4万元，房地产开发成本3778.7万元，房地产开发成本471.7万元，房地产转让相关税费216.39万元，财政部规定的20%扣除额943.42万元，增值税3.82亿元9.78-6348.61=-251883（万元），增值额为负，无需缴纳土地增值税。其他开发产品：转让收入18637.03万元，扣除项目金额11307.92万元，其中取得土地使用权支付1398.2万元，房地产开发成本6490.19万元，房地产开发成本788.84万元，房地产转让相关税费1053.1万元，1577.68万元按财政部规定的20%扣除，增值税为18637.03-11307.92=732911（万元），增值率=7329.11△11307.92=64.81%，应交土地增值税=7329.11×40%-11307.92×5%=236624（万元）。因此，应纳土地增值税总额2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，负担率2366.24△26485.56=8.93%。

b计算算法：在同一个房地产开发项目中，先计算该房地产开发项目的增值额和抵扣额，然后分别计算各房地产开发产品应缴纳的土地增值税。普通标准住房：普通标准住房转让收入4018.75万元，占销售总收入的4018.75△26485.56=15.17%，计算增值额=项目土地总价值×收益率=1764.02×15.17%=2676万元，根据《土地增值税暂行条例》第十一条规定，扣除总额=401875-26760=3751.15万元，增值率=267.60△37.51.15=7.12%，不足20%，纳税人建造普通标准房屋销售，增值额不超过扣除额20%的，免征土地增值税。

2。非普通标准住房：转让收入3829.78万元，占销售总收入的14.46%，计算增值额1764.02×14.46%=255.08（万元），扣除总额38.2978-255.08=3574.70（万元），增值率255.08△3574.70=7.14%，应纳土地增值税76.52万元。其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的18637.03△26485.56=70.37%，计算增值额1764.02×70.37%=1241.35万元，扣除总额18637.03-1241.35=17395.68万元，增值率1241.35△17395.68=7.14%应交土地增值税372.38万元。因此，应纳土地增值税总额为76.52+372.38=44.89万元，实缴52.83万元，应退79.4万元，负担率为448.90△26485.56=1.69%。与第一种情况相比，普通标准住房、非普通标准住房等开发产品增值率相等，房地产开发项目土地增值税减征额为2366.24-448.90=191734（万元）。尽管a、B两种计算方法各有其原因，但在a、B两种计算方法中，不能任意选择土地增值税结算。