备受争议的砖瓦平房位于伊春市原州区官镇巷150号，只有100多平方米，属于农村宅基地。2005年以来，房屋产权发生了一系列变化，两人的纠纷已经持续了11年。

房子的最初使用者是当地村民罗×芳。2005年，她与宜春市民江进签订了房屋转让协议。后来，姜×金的儿子姜毅拿到了房产证。10年后，罗×芳之子罗军认为，农村宅基地建设依法不能转让、交易，原协议无效。蒋毅认为，原来的交易已经成为现实，当地房管局也承认了，但他买的是宅基地上的房屋所有权，而不是土地使用权。宅基地和房子能分开吗？宅基地自建房屋为何能转让？宅基地和房屋所有权能分开吗？这就导致了一系列的法律问题。元镇市留下了大量的空置房。这里曾经是一个“城中村”，农民自建的房子和一些分散的责任田散落在这里。2015年初，因当地发展需要，被列为拆迁红线，居民开始搬迁。

罗军是官镇巷的居民。虽然他很少住在这里，但他的母亲罗芳在这里有一栋自建的房子。据周围村民说，罗×芳早年在外结婚，但村里还是把宅基地给了她。上世纪80年代，罗×芳和家人用这片宅基地自建了一座砖瓦平房：150官镇巷。

2015年初，罗×芳老了，拆迁的消息传来。

罗军告诉《新法制日报》记者，他去村委会咨询，“村干部告诉我，这房子已经卖给别人了，不再属于我家了。”

据罗*芳说，2005年，由于身体不好，她不得不出去走走，所以在150官镇住得不多于是，她通过朋友的介绍认识了伊春来的江进。对方提出合伙建房的要求。”这就是说，我的家庭会给土地，另一方将支付建设和加高的房子，“罗说，她后来被要求签署房屋转让协议。”也就是说，转让实际上是合伙建房。房子建好后，他们会得到一部分使用权。”罗×方认为这种合伙建房的方式在农村很普遍，所以他同意了。

在2005年5月11日签订的《房屋转让协议》中，记者看到，双方通过一家名为中原房地产信息服务中心的房屋中介签订了合同。这份合同是关于转售房子的。合同规定，江进应支付房屋款7万元。补充规定是，罗×芳应当取得房屋产权证，将房屋所有权转让给对方，然后将集体土地使用证交给对方。但协议并未明确土地使用证的用途。

“我认为这只是一种形式，而不是真正的销售。”随后，罗芳收缴了对方的房款。但至于收了多少钱，罗×芳说不记得了，“那以后合作社的楼没了，姜×金一家也没来住，我也不敢告诉家人”，11月5日，姜×金告诉记者，当时双方都在买卖房子。罗和她的家人知道他们不是一起盖房子的。中原社社员张刚证实，罗×芳知道这片土地是集体土地，不能转让。他不知道为什么要签买卖协议。

随着拆迁的到来，双方在房产归属问题上僵持不下。根据《国务院办公厅关于加强土地流转管理禁止炒作土地的通知》，农民住房不得出售给城镇居民，城镇居民不得占用农民集体土地建房。据此，罗军认为，无论其母亲与江×金之间的销售协议是真是假，都不具有法律效力，不受法律保护。

2015年8月，罗军多次找到姜×金，要求他归还房产。然而，江×金出示了关镇巷150号的房产证，房产已过户给儿子江毅。

虽然罗军没有拿到房产证复印件，姜×金也没有向记者提供房产证，但记者在伊春市一份私人房屋权属登记申请表上看到，罗×芳是在2005年5月登记的这套150平方米的自建房。2005年6月，房屋所有权证原件的主人是罗×芳，但收据上的名字是姜毅。同时，在《伊春市个人住房全部转让登记申请表》上，日期为2005年6月8日，转让人为罗×芳，受让人为姜毅。11月4日，记者在伊春市房管局查询发现，房产证是2005年签发的。但具体做下来的时间，工作人员表示暂时查询。

罗×芳说，她从未取得过房产证，也没有进行过户交易。

据伊春市房管局内部人士介绍，罗×芳先申请了房产权属登记，然后申请了房产证。后来，江进拿了房产证，把它转让给了儿子江毅。

为什么不能交易的宅基地上的自建房屋可以转让？对此，伊春市房管局相关工作人员表示，他们不记得十年前发生了什么，但可以肯定的是，这是根据当时罗×芳和蒋×金的买卖协议。

宅基地和房屋所有权能分开吗？

据了解，农村自建房屋的土地属于村集体，一般只有《房屋所有权证》，没有《土地使用证》，不能转让和交易。江*金认为，在原来的买卖协议中，他只购买了房屋的所有权，即房屋本身的砖瓦，而不是土地的所有权。2015年下半年，罗×芳、罗军将江×金告上法庭，要求法院认定原房屋买卖协议无效。

那么，宅基地上的房屋能否像商品房一样流转？宅基地和房子能否分开？这些法律问题在当时也引起了不少争议。根据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让抵押时，房屋所有权和房屋占用的土地使用权同时转让抵押”，该条例明确了“地随房”、“房随地”和“房随地”的原则中国房地产交易中的“房地一致”。也就是说，买房买地，买地买房子。

但有法律人士认为，这只适用于普通商品房，在自建住房的范围上仍存在疑问。**周翔律师事务所律师于明说，宅基地上的自建房屋一般都是村民自己盖的。土地虽然是集体所有，但房屋和自己的材料应该属于个人。”例如，有些人曾经在农村看到历史悠久的老房子。因为这些房屋的门窗都是浮雕和彩绘的，有艺术价值，所以他们就买下来，全部拆除，运到其他地方，然后重新组装装修，“这不影响土地的性质。俞*明说，如果外地人在宅基地上买了房子，占用了土地使用权，既然土地属于集体所有，那么这种做法是违法的。俞*明还认为，宅基地上的房屋不能交易和转让。但如果房屋由出卖人出资建造，买受人购买后立即拆除而不占用土地，那么在这种情况下，房屋和土地可以分割转让。2015年8月6日，伊春市房管局出具意见书，表示将依法作出撤销“江一，土地性质为集体土地，房屋土地证为罗×芳，房屋产权证为城镇户籍”的有争议的房产证的决定，并予以恢复房屋产权以我的名义归原所有人所有。但在信的最后，房管局补充说，如果法院判决结果出来，当事人提出上诉，将以判决为准。2016年10月26日，伊春市原州区人民法院认为，双方就本案签署协议