如何占有、管理和处分抵押房地产一、占有和管理抵押房地产一、占有和管理的含义占有和管理是指抵押人在抵押期间对抵押房地产的占有、使用和管理。抵押房地产由抵押人而不是抵押权人占有和管理，这是由抵押物的性质决定的。抵押不同于封圣。是以不转移占有的方式保证抵押权人履行债务的行为。因此，抵押人占有抵押房地产是一项法定权利。抵押合同约定在抵押期间对抵押房地产进行管理。抵押期间的管理是一种责任，是约定的必须履行的义务。抵押人应当维护抵押房地产的安全和完整。抵押人未经抵押权人书面同意，不得出售、交换、赠与、拆除、改建有抵押权的房地产，但因政府建设需要拆除的除外。抵押权人有义务按照抵押合同约定的程序对抵押房地产进行监督检查。抵押人不履行管理职责的，应当接受抵押权人的指示，并按照整改要求及时采取措施。抵押房地产毁损、灭失的，抵押人应当及时告知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。抵押人有义务根据保险向保险公司索赔，赔偿金按合同约定作为抵押物处理。因抵押人的行为造成损失，致使抵押房地产价值低于债务担保履行额的，抵押人应当承担赔偿责任。抵押人有义务和责任按照抵押权人的要求重新提供或者增加担保，以弥补损失。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押人只需在合法合理的补偿收入范围内提供担保。当然，抵押房地产价值的剩余部分仍应作为原抵押合同约定的抵押物，抵押人有义务履行管理责任。由于抵押权从属于债权，债权转让时抵押权往往发生转让。（当然也有例外）因抵押权人变更，需重新签订抵押权转让合同，办理抵押权变更登记手续。抵押期间，抵押人暂时不能行使对抵押房地产的处分权。抵押权人可以按照抵押合同的约定行使处分权。抵押人通知抵押权人后，可以转让或者出租抵押的房地产，但价款应当提前向抵押权人清偿有担保债权。或者与抵押权人约定向第三人提存，超过债权部分归抵押人所有。不足部分由债务人清偿。已设定抵押权的房地产属于拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。以产权交换方式补偿的，抵押权以交换取得的不动产重置，并相应变更抵押合同，实行价格补偿。抵押人应当以赔偿金提前清偿有担保债权。或经公证为抵押物的存款，至处分期满。抵押房地产继承、赠与或者解体的，接管人应当及时书面通知抵押权人，并承担与抵押房地产实际价值相对应的抵押担保义务。（1）处分抵押房地产的概念

债务履行期届满抵押权人未清偿的，抵押权人应当依法折价、拍卖或者变卖抵押房地产，并优先清偿。抵押权人行使处分权是抵押法律关系中最重要的权利，是抵押权的本质。是实现债权的手段。（2）抵押房地产处分的前提条件。债务人不履行债务是抵押权人处分抵押房地产的前提。根据归纳，可以分为以下几种情况。有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产。（2）抵押人作为公民死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务；或者抵押人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务；

3。抵押人法人被依法宣告解散或者破产；4。抵押人违反规定和合同约定，擅自处分抵押房地产的；5。抵押人作为法人有减资、分立、清算等影响或者可能影响抵押合同履行的行为；6。抵押合同约定的其他情形。（3）抵押权人处分抵押房地产，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者租赁的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。经双方协商，抵押房地产可以通过拍卖方式进行处置，这是一种公平、公正的方式。当然，其他法律途径也是允许的。协商不成的，抵押权人可以向房地产所在地人民法院起诉，实现其合法权利。（4）中止处分抵押房地产：抵押权人因下列情形中止处分抵押房地产：中止处分多发生在拍卖过程中：

1。抵押权人请求中止抵押权。经抵押权人同意，抵押人愿意申请并证明能够及时履行债务；

3。发现拍卖的抵押物权属有争议；

4。诉讼或仲裁程序中的抵押房地产；

5。其他应当暂停的情形。以出让方式取得的土地使用权与地上建筑物设定的房地产抵押权一并处分时，应当从处分价款中支付相当于土地使用权出让金的价款，方可优先受偿。处分抵押房地产时，该土地上新增的房屋可以依法与抵押物一并处分，但新增房屋不属于抵押物，抵押权人对处分新增房屋取得的价款没有优先受偿权。出租的抵押房地产承租人、共有抵押房地产的其他共有人或者不适宜与抵押物分离或者共同使用的共有人，除拍卖处分抵押物外，优先购买处置的房地产。4仍在租赁期内的房地产处置后，在设定抵押权之前已经出现的，原租赁关系继续有效；设定抵押权之后租赁的，原租赁关系自然终止。抵押人破产后，抵押人破产前已抵押的不动产不属于破产财产的范围。但处分抵押物清偿债务所得的价款，只有剩余部分属于破产财产。根据建设部的规定，处分抵押物所得的价款按下列顺序分配：

1。支付处置抵押房地产的费用；

2。扣除抵押房地产的应纳税额；

3。支付债权本息和违约金。赔偿债务人违约给抵押权人造成的损失。将剩余余额退还抵押人。处分抵押房地产所得价款不足以支付债务本息、违约金和赔偿金的，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。（7）抵押权人的优先受偿权。抵押权与债权同时并列时，抵押权人有优先受偿权，剩余部分可用于清偿一般债权。同一不动产设定两项抵押权的，按照抵押登记的先后顺序支付。逾期办理抵押登记的，应当先于逾期办理抵押登记的；逾期办理抵押登记的