楼市在进入了性价比竞争时代后,对消费者来说,客户对中间重要环节的房地产评估是持信赖态度的。因此,把握和处理好其中的性价比是房地产中间环节的至关重要的前提。比如:现公有住房多是在不同时期、不同单位建造的房屋,且时间跨度大。在买卖此类房时,其性价比就更显得尤为重要。如对于一个工薪族来讲,购置一套标价25万元的旧房,能称得上是性价比最优了吗?衡量一套房子,价格和性能只是其中两项标准,况且在期房时期,还都是虚的。物业管理等都会对价格产生影响,可以说,性价比只能闷在很小的一块领域来谈,不可能对一套房子、一个项目产生一言以蔽之的定论。
性价比其实并不是一个有科学理论做依据的东西,无法用大小、高低、厚薄、精细来衡量形容,只好选了一个词———优,再狠狠地缀以更或者最,于是,便成了性价比更优(广告语)和性价比最优(口头语)。天知道,这个无法数字化衡量的性价比怎么能整出个最来。就像前几年满大街玻璃橱窗上贴上质优价廉,其实,质也不完全优,价也不完全廉。而因此,对使用年限所剩无几的陈旧房屋,买房实际上等于买了几年的使用权,这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀,这类房屋几乎没有增值、保值的可能,而只会随着时间的推移逐步贬值。又何来性价比之优?因此,评估陈旧已购公房,应采用收益还原法,其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。
对于投入使用时间不长的房屋,大多用于自住,即使出租,目前也没有稳定,合理的租金收入。同时,由于土地成本及房屋成本不易确定,使得收益还原法和成本法均不宜采用,只有市场比较法切合实际,具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是:商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异,必须加以修正。对投入使用时间居中的房屋,应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接,但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言,市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为,因而更能为人所接受。
有两个须注意的问题:一是房屋功用、权利、总价值一致的原则,即两个不同的房屋,只要功能、权利相同,总价值也应一致,这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调,这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则,才能较正确地评估售后公房的市场价格。
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公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果... 更多>
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房产评估怎么收费,比如房产评估价辽宁在线咨询 2022-10-10房地产估价采用差额定率累进计费,即按房地产价格总额大小划分费用率档次,分档计算各档次的收费,各档收费额累计之和为收费总额。100万元以下【含100】千分之五;101万元以上至1000万元千分之二点五;1001万元以上至2000万元千分之一点五;2001万元以上至5000万元千分之零点八;5001万元以上至8000万元千分之零点四;8001万元以上至10000万元千分之零点二;10000万元以上千分
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看房产价格是怎么评估的黑龙江在线咨询 2022-09-01若需对房产的市场价格作出较为准确的评估,需要通过委托专业评估机构进行评估,一般的流程为: 1、选定具有资质的房产评估机构,并办理相关的委托手续; 2、应评估机构的要求,提供产权证明复印件等相关资料; 3、评估机构到房屋实地勘察、搜集并固定相关资料; 4、根据搜集的资料及信息,作出专业判断,并出具房产市场价格的评估报告。其中,房屋所处的区域、使用年限、小区管理、配套设施、房屋的朝向以及结构、房屋内部
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房地产的评估评价怎么算?上海在线咨询 2022-07-211、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。 2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。 3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础 5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑
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房地产价格评估机构虚假评估问题湖北在线咨询 2022-11-131、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证单位责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案; 2、情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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土地评估能不能成为房地产评估项目的依据澳门在线咨询 2022-02-22从范围角度说,房地产评估含土地评估,但土地评估不是单一的土地,要考虑地上物。一般,房地产本身就含土地和地上物;土地评估仅作土地估价就行了,没有地上物的问题。从评估师角度说,都一样的,仅是评估范围有别。两类评估都要考虑和调查资产的权属以及是否有抵押、被押、保全等情况。房地产评估和土地评估资质上没有区别。