各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市人民政府同意市房管局制订的《关于进行出售已出租公有住房试点的规定》，现转发给你们，请按照执行。

关于进行出售已出租公有住房试点的规定

为了进一步转换机制、搞活存量，推进住房商品化，有计划按步骤地向本市居民出售已出租的公有住房，根据深化住房制度改革的要求，制定本规定。

第一条出售已出租的公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、整幢出售、维修自理的原则，并对购房人在售房价格和购房政策上给予优惠。

第二条凡已出租的独用成套公有住房，均可向该租住居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋，以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

在试点阶段，由各区选择不同类型的独用成套、结构基本完好、已出租的多层和高层工房三至五幢进行出售。通过摸索经验并经批准后逐步扩大。

第三条购买已出租公有住房的对象为在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或同住成年人。

第四条多层和高层工房类型住房的售价均以上一年的房屋综合造价的重置价为基准。试点时的售价为一九九二年的房屋综合造价的重置价每平方米建筑面积867元。在房改起步阶段，综合造价中的征地和拆迁补偿费、市政和公建配套费、人防工程建设费和小区配套费给予减免。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣。

住房成新折扣率每年为百分之二。

第五条对在房改起步阶段购买已出租公有住房者，给予下列优惠：

（一）按承租人或同住成年人每一年工龄给予房价百分之一的优惠。工龄可以承租人和成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者再迁至他处时不得重复享受优惠。

（二）为鼓励职工买房，并考虑职工的经济承受能力，给予房价百分之十的一次性优惠。

（三）购买现已租住的住房，给予房价百分之十的优惠。

（四）购房者仍享受住房补贴。

（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

（六）购房者拥有全部产权。

以上售房的各项优惠，在售价的基础上以连乘方式计算，每购房户只能享受一次。已出租公有住房的售价，连乘以各项增减系数、成新折给予优惠后，甲级地段内每平方米建筑面积的实际售价低于150元的，以150元计价；市区其他地段每平方米建筑面积的实际售价低于120元的，以120元计价。

此外，出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。

第六条购买的已出租公有住房，在购房款未付清和购房后未住满五年的，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按重置价扣除房屋折旧后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，该住户今后的自住房需自己负责从房产市场上获得。

第七条购买已出租公有住房按下列程序进行：

（一）在确定试点的范围内，由房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，征询住户购房意向。在整幢住户均同意购房的前提下，即可办理购房手续。

（二）由购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，发给房屋所有权证。

购房人以现金一次付清全部房款的，给予房价百分之二十的优惠。但申请职工住房抵押贷款的除外。

第八条房屋维修责任和费用按下列规定分摊：

（一）室内维修由购房人自理；

（二）高层住房的水泵、电梯运行费，由整幢购房人按建筑面积合理分摊；

（三）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取；

（四）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿；

（五）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理维修暂按现行管理体制的职责权限继续负责维修、养护。

第九条房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期按售价的百分之一点五缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按售价的百分之六缴付房屋维修基金。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期按售价的百分之一点五缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按售价的百分之十二缴付房屋维修基金。

高层住宅电梯和水泵等共用设备的大修和更新费用，原则上由住户自行负担。在房改起步阶段，考虑到居民的承受能力，出售人应从售房款中提取一定比例的费用，作为电梯和水泵等共用设备的大修或更新基金。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储，按居民个人储蓄利率计息，专项用于房屋公用部位和共用设备维修。以后再次筹集维修基金均由房屋所有人分摊。

第十条在试点阶段，地区政府应帮助购房人成立自管组织或由购房人委托物业管理部门管理。

第十一条房屋出售后的资金由房管部门负责核收后，解交市公积金管理中心，专项用于住宅建设、旧房更新改造和管理维修。

第十二条系统单位自管公房的出售按照上述规定执行。住房出售后的资金暂由原产权单位负责核收，专项用于住宅建设、旧房更新改造和管理维修。

第十三条本规定由市房管局组织实施并负责解释。

第十四条本规定自发布之日起施行。

附件：已出租公有住房出售价格的增减系数和成新折扣

一、增减系数

房屋出售基价的增减系数是根据出售房屋所处的地段、房屋的层次、朝向确定。具体标准为：

1、房屋地段等级按甲、乙、丙、丁、戊分为五个等级；地段等级增减率为：甲等130％，乙等115％，丙等100％，丁等85％，戊等70％。

甲级地段：南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路、四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边；

另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。

乙级地段：甲级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界处），再沿东体育会路、大连西路、中山北路；西至中山西路，徐汇区与闵行区交界处；南至黄浦江边。

丙级地段：甲级、乙级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区除外）；已开辟和将开的住宅小区（如长风、田林等）。

丁级地段：闵行区、宝山区；卫星城镇（如金山、安亭等）。

戊级地段：郊县城镇。

2、房屋层次增减率为底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次102％。

3、房屋朝向增减率为朝南向102％，朝东向100％，朝西向95％，朝北向92％。

二、成新折扣

房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2％，不满一年的零数按一年计算。