前言：限贷令、限购令（含限外令）后深圳军产房与小产权房热销，深圳商报记者就此约稿让我写篇购买军产房和小产权房的风险提示文章，感觉确有必要，于是撰写此文。

2010年4月17日新国十条的出台拉开了中国楼市以限贷和限购（含限外）（简称双限令）为杀手锏的有史以来最为严厉的调控序幕，因未能达到预期效果，同年9月29日国家有关部委又果断出台补药国五条，要求各地加大贯彻落实新国十条力度，强制实施双限令，并实行执行不给力问责制，9月30日深圳限购令出台。

双限令下大量资金被排斥在楼市之外予以闲置，与之相对应的是11月居民消费价格（CPI）继续走高，同比涨幅达5．1％，创28个月来新高。严重的通胀已是不争的事实，人们无法容忍负利率时代存款的缩水，被迫将资金投入到商品住宅之外的地产项目。此消彼长，商业地产、军产房和小产权房于是便成了双限令之外的蓄金池。

由于商业地产属高风险高利润领域，其玩家必须具有雄厚的资金实力，并非普通百姓所能玩起，故笔者在此仅对多数人关注的购买军产房与小产权房的得与失予以评论。

购买军产房与小产权房的得有目共睹：首先，房价低，没有交易税费，租金回报率高（梅林关外惠鑫单身公寓当年每套售价只有三五万，目前每月租金都要上千），可以抗通胀，最起码能够跑过CPI，实现资产的保值；其次，可以不受双限令等楼市调控政策的影响，只要有资金想买多少都可以。

购买军产房和小产权房的失主要体现在购房风险方面，分别表述如下：

购买军产房的风险主要表现在：1、根据《中国人民解放军房地产管理条例》及《军队现有住房出售管理办法》，军产房由军队管理，地方政府不予干涉，其出售对象限于军队人员，属军人军属福利住房，一般按照经济适用房价格出售，所以一般购房者很难从军队购买到真正的一手军产房；

2、军人军属购买军产房后需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，并需补交相关费用。如购买二手军产房如未能履行相关手续办理产权登记，权益将无法保障；

3、按揭及再转让风险：无法按揭付款，购买及再转让不如商品房方便；

4、购买军产房最大的法律风险在于买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，从而导致状告无门的无奈境地，即便是受理并判决了军方败诉，在执行方面也十分困难。

购买小产权房的风险主要表现在：

1、违约风险：小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓小产权房均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；

2、拆除风险：小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；

3、按揭及再转让风险：无法按揭付款，因大多属于违建，升值缓慢，再转让困难。

绝大多数情况下，购买军产房与小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权，买卖合同均属无效合同，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，但相比而言，购买军产房的风险又小于小产权房，因为军产房不受地方政府管理，不用担心被政府拆除或没收，而违建小产权房历来为深圳市政府的打击对象，只是无奈于数量太多、法不治众而已。

得与失，价格与风险，两害相权取其轻，两利相权取其重，买还是不买，只有靠您自己斟酌了。

佛山限购令后的买房流程

佛山出台限购令后如何买房呢？买房需要先填写《购房人申明陈述书》。

买房需填写《购房人申明陈述书》

住建局提醒房地产开发企业及房地产经纪机构，在签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策，核验购房人提交的证件及资料的原件与复印件，核对《申明陈述书》所填信息内容，并在上述材料复印件加盖企业印章。存量住房交易过程中，买卖双方未经过经纪机构提供服务、自行交易的，房地产交易登记部门需承担起做好对购房人的限购政策告知和相关证件的核验工作。

从本月18日起，购房人在签订商品房或存量住房买卖合同时，将必须如实填写《购房人申明陈述书》（附件一）（以下简称《申明陈述书》）；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申明陈述书》。

除了填写《申请陈述书》外，本市户籍居民需提交身份证、户口本、结婚证等证件的原件和复印件，以及《申明陈述书》。而非本市户籍居民提交身份证、有效《居住证》、户口本、结婚证等证件的原件和复印件和《申明陈述书》，还需提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的证明文件。上述证件复印件作为购房合同附件及房屋转移登记的申请材料。

佛山限购令政策要点：

暂停向拥有2套及以上住房家庭售房

控房价：正式确定佛山2011年新建住房价格涨幅为：不高于本年度GDP增长速度，并以此作为控制目标。新建住房价格以统计部门统计、发布的数据为依据。根据今年佛山两会提出的主要经济指标预期：佛山今年GDP增长为12％。房管部门公布的佛山2月全市一手楼均价为8140．83元／，环比1月楼价增幅为5．27％。市住建局有关负责人表示，将把控制目标下的各项指标细化到各部门，逐月进行考核，季度超标的，将约谈区有关部门负责人；半年超标的，还将约谈有关房地产企业；全年超标的，将参照有关管理规定，对区领导进行问责。

可停售：房价异动区域项目可停售。加强商品房销售信息公示，坚决遏制捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。密切关注市场的变化情况，出现房价异动的区域、项目，可暂停预售予以抑制。对于房价达到什么幅度才算异动或过高要暂停预售，市住建局负责人表示，要对具体情况进行分析，主要参照市场整体情况和周边楼盘的销售价格来进行判断。

限购房：暂停向拥有2套及以上住房家庭售房。原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

提房贷：可根据房价控制目标提高二套房首付比例。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行佛山中心支行可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

查税收：定价明显超周边房价将查税。对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。同时，佛山将加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

限外籍：外籍人士限购一套住房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行。即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋（法律法规另有规定的除外）。

佛山限购买房注意事项：

个人提供虚假申请自行承担损失

记者从佛山市住建局了解到，从本月18日起，佛山各区房地产行政主管部门须将购房人的户籍信息录入房地产权登记系统。各区房地产交易登记部门在商品房合同备案、存量房交易审批时必须先登录佛山市个人住房信息系统，对照购房人提供的《申明陈述书》等资料对购房人资格进行核验。

住建局相关科室负责表示，房地产开发企业及房地产经纪机构未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假证明信息，给购房人造成经济损失的，应当承担相应责任，市住建局、区国土城建和水务（利）局将对此类企业严肃查处并予以曝光。而购房人因提供虚假申明信息，造成的责任将由购房人自行承担。

房地产法。