依据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定:对拆迁范围内,产权为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
另外,《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的,应当选用收益评估法。
根据上述规定可以看出的是,法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中,由于各地区基本情况不同,在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法:
1、按照房屋的实际用途补偿,也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的,按照商业用房的具体补偿标准补偿,房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。
2、住宅房屋用于经营使用的,根据住宅房屋的实际状况,比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况,再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。
3、住宅房屋用于经营使用的,按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。
4、按照住宅的补偿标准补偿,这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短,尚不支持作为非住宅补偿的。
5、住宅房屋部分用于经营使用的,该部分按照商业用房的补偿标准补偿,其余部分按照住宅的补偿标准补偿。
住改非房屋的认定
第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。
第二、完税凭证。通常而言,生产经营与纳税相伴随,有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动,从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。
第三、租赁手续。对外出租的房屋,提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
第四、房屋实际使用现状。
第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿,某些地区出现临近拆迁前,被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况,此类房屋不能按照“住改非”补偿。
住宅用作经营就是住改非吗
“住改非”房屋,是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的,在实际使用过程中,改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。
确定的讲,“住改非”不是一个法律术语,在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法,但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。
比如一户家庭将自己临街的两层楼房,将一楼临街的房屋改成门面经营小生意,并且办理了营业执照,也一直在依法纳税,但是房屋产权证上并未做变更,房屋用途依然是住宅性质,这个就是所谓的“住改非”。
从上述内容来看,“住改非”的认定也是要合理合法的。贵阳市住房和城乡建设局就对“住改非”房屋拆迁时用途做了以下认定:房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准;所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的为准;产权档案中也未记录用途的,看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。住宅改成非住宅的,不但要有营业执照,还应当有规划管理部门同意变更的依据,否则只能按照住宅认定。
《城市房屋拆迁估价指导意见》
第十二条委托拆迁估价的,拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途,下同)和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
公示期
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题,由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
-
住改非拆迁补偿标准
272人看过
-
住改非拆迁的补偿标准
391人看过
-
住改非拆迁的补偿标准
291人看过
-
住改非拆迁补偿标准是什么
300人看过
-
住改商拆迁补偿标准
196人看过
-
非住宅拆迁补偿标准
435人看过
拆迁补偿标准因地区而异,通常包括以下方面: 1、房屋补偿费(房屋重置费):根据被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失。 2、周转补偿费:用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便。根据临... 更多>
-
住改非拆迁补偿标准是什么陕西在线咨询 2022-11-04住改非拆迁补偿标准是足额支付房屋补偿费和装修费、房屋拆迁安置费和搬迁费、困难补助和奖励费、房屋内各项家电移机补偿费、非住宅房屋营运损失补偿费。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括: (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖
-
住改非拆迁补偿的标准是如何上海在线咨询 2022-06-261、要看当地政府公布的补偿安置方案,原则上按公布标准进行补偿。政府不公布补偿标准则违法,可通过申请政府信息公开的方式知晓补偿安置标准。 2、在此之前,不要轻易签订补偿协议。及时对征收项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查,通过法律规定的复议或诉讼程序以及合理谈判方式,争取提高补偿。
-
非住房拆迁补偿标准海南在线咨询 2021-04-07拆迁未出租非居住房屋的,或者拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋,被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的,拆迁人对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。拆迁执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被拆迁人选择价值标准房屋调换的,由被拆迁人
-
非住宅拆迁补偿标准上海在线咨询 2021-12-11法律没有规定统一的补偿标准。房屋拆迁,地方政府应当根据当地情况制定拆迁安置补偿计划,原则上不能降低被拆迁人的生活水平。根据《国有土地房屋征用补偿条例》第十九条的规定,被征用房屋价值的补偿不得低于房屋征用决定公告之日被征用房屋类似房地产的市场价格。被征用房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征用评估方法确定。农村集体土地上的房屋,应当依照《土地管理法》的规定给予相应的货币补偿,一面积
-
拆迁住改商住户的补偿标准贵州在线咨询 2021-10-14对于拆迁时住改商的补偿各地不尽相同,大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定,除此之外还有以下几种: 1、规定住改商可以享受商业用房补偿政策; 2、参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同; 3、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿; 4、采用混合标准:临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积,参照同地段门市评估价格进行补偿;其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用