物业管理知识包括前期物业管理和物业管理这两种。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

物业管理知识

1、名词解释

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、业主：

房屋的所有权人为业主。业主为物业服务费用的交纳义务人。同时，在前期物业管理中，开发企业、房屋买受人以及合同约定有缴纳义务的房屋使用人、租赁人，均为物业服务费的交纳义务人。

3、业主享有的权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

4、业主应该履行的义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

5、物业服务范围：

物业服务企业依照约定所涉及的具体内容，主要涉及建筑物的共有部分。包括以下几个方面的内容：

（1）公共场所、公共设备及公用设施的日常管理和维修养护；

（2）对每幢楼（除室内）的风貌、结构和环境的使用状况进行管理和维修保养；

（3）公共秩序维护工作；

（4）消防安全工作；

（5）日常的小修，急修项目或工程；

（6）环境卫生工作；

（7）征收管理费及其他费用，负责保管和使用管理基金；

（8）确保业主和非业主使用人遵守各类物业规约，约束他们在使用公用地方和共同设施方面的违规行为；

（9）其他方面。如园林绿化，处理投诉，就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉。

6、物业服务收费：

是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务收费是向业主或使用人收取的公共区域管理服务费用，与环卫部门收取的垃圾清运、处置等卫生费用，属不同性质的费用。市环卫部门征收的生活垃圾处理费是针对市城区规划区范围内的国家机关、企事业单位、从事交通运输的业主、个体经营者、社会团体、城市居民、城市暂住人口等产生垃圾的单位和个人收取的费用。

物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。

综合管理服务费：包括清扫保洁及清运；绿化养护、秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。

特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

秩序维护不包含治安刑侦义务；物业区域内的公用水电费，应根据各物业区域的具体情况分摊。停车服务费不包含车辆保管及保险费用。

7、物业服务费的定价：

根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

8、空置房物业服务费：

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业买受人已接收、使用物业，但尚未办理产权手续的，物业买受人应交纳物业服务费。

9、装修管理收费：

业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金（工本费）等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用？

10、物业服务企业享有的权利和承担的义务：

（1）根据有关法律、法规及合同的约定，制定物业管理制度；

（2）对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处；

（3）按合同约定，对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行处理；

（4）可选聘专业性服务企业承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

（5）负责编制房屋、附属建筑物、构建物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经与业主委员会议定后由物业服务企业组织实施；

（6）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

（7）负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

（8）定期向全体业主和物业使用人公布管理费用收支帐目；

（9）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与业主委员会协商经业主委员会同意后报有关部门批准方可实施；

（10）合同终止时，物业服务企业必须向业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

（11）其他约定的权利义务。

11、物业服务成本或者物业服务支出构成：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

12、业主交纳物业服务费的义务：

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

13、车辆收费：

普通住宅和经济适用房小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业服务企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体标准由各级价格主管部门核定。

14、业主大会：

业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成，代表和维护物业区域内全体业主的共同利益，行使业主对物业的管理权利的业主自治、自律机构。业主大会的法律性质主要表现为是一种自行组成，自治、自律、自助的自治性组织。

15、业主大会的职责

（1）负责制定、修改管理规约和业主大会议事规则。

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

（3）选聘、解聘物业服务企业。

（4）决定专项维修资金的使用，续筹方案，并监督实施。

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

16、业主大会成立的条件

新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50％的或入住率不足50％，但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

17、业主大会成立的程序

（1）在物业所在地的房产行政主管部门指导下，街道办事处（乡镇人民政府）及其委托的社区党委领导下，由社区代表、业主代表，建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。

（2）筹备情况介绍。由业主大会筹备组成员代表筹备组向全体业主介绍业主大会筹备的情况，业主对不明事项可以提问，由筹备者作答。

（3）业主委员会候选人提名。由业主大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人的基本情况，候选人也可以作自我介绍。

（4）审议、通过业主大会议事规则。业主大会议事规则由筹备组起草，在广泛征求业主意见的基础上形成，在第一次业主大会时提交全体业主讨论通过。

（5）选举产生业主委员会委员。由全体业主通过投票的方式选举业主委员会成员，在此基础上明确分工，形成业主委员会。

（6）在新产生的业主委员会的主持下审议、通过其他与物业管理相关的必须由业主大会通过的重大事项。

18、业主委员会

业主委员会，是指依据管理规约或者法律的规定，在房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业服务公司工作和广大业主履行管理规约的民间性组织。从我国司法实践来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。因此，业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。

19、业主委员会的职责

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

另外，为了加强对业主委员会的管理，以便更好地维护业主的合法权益，《物业管理条例》规定了成立业主委员会实行备案制度。

20、管理规约

管理规约，是指由全体业主共同制定，规范业主在物业管理区域内从事有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项，且经全体业主签署后对全体业主具有普遍约束力的规约。管理规约一般以书面形式订立，全体业主应当共同遵守。

21、管理规约的主要内容

（1）有关物业的使用、维护、管理。

（2）业主的共同利益。

（3）业主应当履行的义务。

（4）违反管理规约的行为及承担的责任。

22、业主在签署管理规约时应注意问题

（1）开发商在预售出售房屋时，会制定临时管理规约，在签署预售合同或出售合同时要求购房者一并签署，这对购房者而言，也具有约束力。但在业主按照地方法规成立业主委员会，审改通过管理规约后，原先由开发商制定的临时公约即告失效。

（2）管理规约不应设定处罚权。这是因为管理规约本质上是自治规范，无权设定如罚款、扣押或没收财产等类似行政处罚的罚则。只有法律、行政法规、规章才能赋予行政机关处罚权。而且，法律对此也有严格规定。业主委员会作为一个自治性组织是无权实施处罚的。但管理规约可以约定解决争议的途径和民事责任的承担（如恢复原状、赔偿损失等）。

（3）管理规约是针对不动产物业的使用、管理等行为而设定的。只是在该物业区域内，物业所有人或使用人（含承租人）对物业的使用、管理等行为均应受管理规约的制约。

物业管理知识问与答

1、业主家中财物被盗，物业服务公司（以下简称物业公司）是否承担赔偿责任？

根据中国物业管理协会《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》（中物协［2008］1号）规定：物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员，称为“秩序维护员”。即物业公司的“保安”义务属于防范性质，其职责仅限于物业小区内公共区域防范性安全保卫工作，目的是维护物业小区内公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境，这与公安机关维护社会秩序、保障公民合法权益存在根本区别。盗窃行为属于治安或刑事案件，盗窃分子是直接侵害人、业主的损失应在公安机关破案后由行为人负责赔偿，物业公司在提供服务的过程中，没有明显过错的，对业主的损失不承担赔偿责任。

如何界定物业公司是否存在过错，关键要看物业公司与业主签定的物业服务合同，要看物业公司是否严格履行了合同义务。比如合同约定保安定期、不定期巡逻，门卫值班，安装防盗装置等，如果物业公司在提供的服务中已按照合同要求采取了有效的防范措施，尽到保障业主财产安全义务的，是不承担责任的。当然在业主与物业公司之间对安全防范有特别约定的情况下，物业公司违反约定致业主财物被盗，业主可依照约定要求物业公司承担赔偿责任。

2、业主在小区内停放的车辆被盗或毁损，物业公司应否对业主承担赔偿责任？

如果业主与物业公司签定有车辆保管协议并交纳了车辆管理费，及有物业公司发放的专用车位停车证并支付保管费，那么物业公司就与业主之间形成了车辆保管协议，物业公司就存在义务保障业主的车辆安全，当车辆在小区内指定的停车位丢失或被毁损，业主就可以按保管协议向物业公司主张权利，要求物业公司承担责任。但是如果业主没有将车辆停放在物业公司指定的位置，而是随意停放在楼下或其他地方，业主与物业公司之间不存在财产保管法律关系，对业主的车辆没有保管义务，物业公司只是一般防范性义务，对业主车辆丢失或被毁损不承担赔偿责任。

3、楼上发生漏水，给楼下业主造成经济损失，该由谁来承担责任？物业公司是否有责任？

根据建设部《关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》（建房〔1998〕第102号）中的要求，房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间地面、地下室，管道渗漏都有一定的保修期，在保修期限和保修范围内，因建筑质量发生漏水事故而造成损失，应由建设单位来承担责任；超过了保修期建设单位不再承担责任。如果是因为楼上业主装修或使用不当导致漏水而造成楼下业主损失，不管是否在保修期内，楼上业主都应该承担责任。

物业公司在小区的服务范围限于公共区域，服务范围包括：公共区域的保洁、公共秩序维护、绿化等，对涉及到业主的私人空间，除有特别约定，物业公司是没有管理权的。上、下水管发生漏水大都发生在业主房屋内，物业公司不可能了解业主的房屋使用情况，有些虽然不是业主原因造成的，但由于房屋所有权归业主所有，因此物业公司没有过错的情况下，是不承担责任的。

4、房屋顶层（屋面）漏水造成楼下住户财产损失，该由谁来承担责任？

房屋的屋顶属于住宅主体承重结构部位，是小区物业的公共部位。对于物业的公共部位公共设施设备，在房屋保修期内，应当由房地产开发企业负责维修并承担相应的责任。在公用部位公用设施设备保修期满后，一般由物业公司或业主向房地产主管部门申请启用专项维修资金维修。所谓专项维修资金，是指由法律规定的由业主交纳，专项用于住宅共用部位、共用设施、设备保修在期满后维修、更新、改造的资金。物业区域内的共用部分的设施设备的权利属于全体业主共有，共用部位的维修资金也自然应由全体业主来承担。

5、业主未入住或房子长期空置，物业服务费是否应缴纳？

物业服务费实质上是向业主或使用人收取的公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公共设施、设备的维修及秩序维护、消防、绿化等费用。该费用一般按面积分摊到每一位业主。而物业管理是一个系统工程，对全体业主的服务具有不可分割性。服务工作一旦起动，物业内的所有共用设备和配套设施都要运作，服务要到位，各项管理费用支出要发生，业主购买了房屋，虽然未入住或长期空置，但物业公司的服务不是针对某一个业主，其综合服务并未因此减少，因此仍应交纳物业服务费。否则，若业主因空置房不交服务费，物业公司的运作就少了一份资金，服务质量会因此受到影响，也就损害了已交费业主的权益。

6、小区停车位的所有权归谁所有？物业服务公司是否应该收费？

住宅小区的停车位一般包括：地面（露天）停车位、地下停车位、楼房首层架空层停车位等几种，《民法典》七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

虽然全体业主对停车场享有共有权，但停车场的日常管理也会产生一些费用，这些费用不可能由全体业主来承担，根据“谁受益、谁付费”的原则，停放车辆的业主应当承担车位服务费。

业主购买了车位，还需要向物业公司交纳车位服务费，俗称停车费，因为业主尽管对购买的车位拥有专有权，但车位与单独封闭的车库不同，它往往是一个开放的空间，对停车场的照明、设备维护、道路养护、卫生清扫等，物业公司仍需提供服务，所以业主仍应支付一定的费用。车位服务费与车辆保管费是两个不同性质的收费。因此，未与物业服务公司签订保管协议，缴纳车辆保管费的业主，往往不能有效地主张相关权益。

7、物业公司向业主收取水、电等费用时，是否可以加价？对公共区域的能源费用，应当由谁来承担？

《物业管理条例》四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，物业公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”至于物业公司的代收酬劳由委托单位支付，所以物业公司代收水电等费用时不得加价。

有的住宅小区因多种原因，没有严格实行一户一表，供水供电等部门收费是照整个小区的总表来计算的，针对的是物业公司而不是每个业主，这中间就产生了总表数与各用户表之间差额，即自然损耗，这部分费用可能要摊到每个业主身上，因此这种情况物业公司在收费时就有加价的可能。

公共区域的能源费用一般指楼房的楼梯、门厅走廊等地方的照明，这部分费用应由受益人承担，一般的方式有两种，一种是将所有公摊费用计入物业管理电梯、照明用量成本中，作为物业管理费的构成部分，不另外收取（即总包干制）；另一种是采用小区公共部分的水电费，计入物业服务费，而单栋楼宇的走廊、电梯、洗手池、楼梯等水电费由该栋楼主自行分摊，在收取各住户水电费时一并收取，但不管采用哪种方式，如下一些项目不得向业主分摊：物业公司办公及生活用水电，小区绿化养护、值班室、保安室等用水电费用。

8、业主在小区内遭到抢劫或其他人身伤害，物业公司应否承担责任？

《物业管理条例》规定物业公司提供的服务中，保安防范服务是其中的一项重要内容，但“保安”不是指严格的社会安全，而是指为物业使用者创造安全的环境，维护小区公共秩序的良好和稳定，采取合理的安全措施，尽可能防止小区的居民人身和财产安全遭受不法侵害。但物业公司没有根除（也不可能根除）小区内一切治安和刑事案件的义务，也不可能承担业主的人身安全责任，毕竟秩序维护员不是保镖，要求物业公司对无法预见和阻止的损害承担责任是不公平的，有些业主认为我在小区内出了事，物业公司就应该承担责任，这是不正确的。只要物业公司严格履行了合同义务，比如：定期巡逻，有门卫值班或按要求安装防护设施等。要是秩序维护员防范工作方面不存在疏忽和过错，就不承担因违法犯罪行为所致而产生的责任。

9、业主未交纳物业服务费，物业公司能否采取断电、停水等强制措施？

物业服务合同与供水、供电合同是不同性质的合同，其责任主体是不同的，物业公司不是供水、供电合同的一方当事人，因此无权采取断电、停水等强制措施要求业主缴纳物业服务费。否则会构成侵权，因此造成损失的还应承担相应的责任。对业主拒绝交纳物业服务费的，可依照物业服务合同采取仲裁、诉讼等法律途径解决。

10、房屋质量有问题或小区配套设施、设备、绿化设施不到位，业主可以因此拒交物业费吗？

房屋质量、小区配套设施、绿化不到位，属于房屋买卖合同约定的内容，与物业管理属于不同的法律关系。房屋质量、小区配套设施，绿化不到位是建设单位（开发企业）与业主之间的纠纷。房屋质量瑕疵由建设单位（开发企业）负责维修，小区配套设施，绿化不到位可以要求建设单位（开发企业）补建或采取其他补救措施。业主不能因此而拒交物业服务费。业主拒交物业服务费是对物业服务合同的违约，物业公司有权采取法律手段要求业主履行义务。同时，小区内的物业管理是一个系统工程，业主不交费也损害了其他业主的合法权益。

11、对物业公司提供的物业服务不满意，业主能否拒交物业服务费？

业主与物业公司签订了物业服务合同，双方就应该按合同履行各自的义务，如果物业公司已按合同履行义务，根据民法典原理违约行为分为一般违约和根本违约，根本违约是指合同一方完全不履行义务或不完全履行合同主要义务。如果物业公司提供的部分服务不能让业主满意，是不构成根本违约的，只能是一般违约，在一般违约情形下，业主可要求物业公司采取补救措施，继续履行，支付违约金等方式保护自己的权益，但不能以此拒绝交纳物业服务费。同时，物业公司的管理是基于全体业主或业主委员会的委托，为整个物业小区提供服务，并不是为某一个或几个业主单独提供服务。物业服务费是小区物业正常运行所必须的费用，如果允许任何一个业主任意以物业公司服务存在部分瑕庇而拒交物业服务费，则必然会导致物业服务公司的入不敷出，对小区的服务质量也会大打折扣，必将会损害全体业主（包括已交费业主）的共同利益。

12、物业公司对业主装饰、装修应该怎样管理，是否可以收取押金？

住宅室内装修不仅事关装修人的利益，也会影响到相邻业主的作息，甚至居住安全和公共利益，因此，装修人要严格遵守法律、法规有关装修的禁止行为和注意事项的规定。根据《物业管理条例》四十六条的规定，对物业装修管理是物业公司的服务内容之一。业主应当在装修房屋前与物业公司签定室内装修管理服务协议，内容应包括：装修工程的实施内容、期限，允许施工的时间，废弃物的清运和处置，住宅外立面设施及防盗窗网的安装要求，禁止行为和注意事项，违约责任等，在装修过程中物业公司可以进行现场检查，制止违法装修行为。

根据《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第四百七十二条：物业服务企业对装修住宅进行指导和监督，不得收取装修管理费、服务费、装修保证金。装修过程破坏公共部位及设施的，如承重墙、墙埋水电线、电话线等需要恢复的费用和装修垃圾的清运费用，按实际发生数额，由业主或使用人承担。

13、建设单位（开发企业）在房屋促销中作出买房免交“前期物业管理费”的承诺，应该怎样对待？

前期物业服务企业是由建设单位（开发企业）通过招标或其他方式选定的，它与建设单位（开发企业）是两个独立的法人企业，所以建设单位（开发企业）无权代表前期物业服务企业在房屋销售中作出免除物业费的承诺，在实践中，前期物业服务公司往往是建设单位（开发企业）的分公司或子公司，他们在房屋促销的过程中已参与进去，为了促销的需要作出免除业主前期物业费的承诺，但这种情况应具备两个条件，一、建设单位（开发企业）与前期物业公司签订的物业服务合同，明确约定由建设单位（开发企业）为购买其住宅的业主交纳前期物业服务费；二、在商品房买卖合同中建设单位（开发企业）承诺前期物业服务费，由建设单位代交，并将此协议作为商品房买卖合同的附件。因此业主在买房时一定要注意免交“前期物业管理费”的承诺是否由前期物业公司作出或同意的。

14、物业公司与业主或业主委员会签订的合同是服务性质的还是管理性质的？

物业服务合同是由业主或业主委员会与物业公司签订的，由业主或业主委会授权各业主提供综合服务费用，物业公司按合同约定对房屋及配套的设施设备相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序进行有偿服务的协议。物业公司在履行合同的过程中，很大程度是以提供服务的形式进行的，因而是以服务为主的合同，既使有一些管理，也是根据物业服务合同，在业主的授权范围内进行的，这种管理与行政机关的管理是有根本区别的。正因为如此，修改后的《物业管理条例》将物业“管理”企业改为物业“服务”企业。物业服务企业以“服务”为主要工作，并不是对小区内的所有事务都有权利，其服务范围来源于合同的约定。