取得土地环节开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。
1、契税应纳税额=土地成交价格适用税率(3%-5%),广州为3%。
2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额5%。建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积适用税额注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定
2、印花税常见的合同如下:印花税税额=建设工程勘察设计合同金额0.5%+建筑安装工程承包合同金额0.3%+借款合同金额0.05%。销售环节取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
3、土地增值税(预缴)预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)预征率预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%。
4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额5%。
5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。土地增值税清算环节项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数-预缴税额增值税简易计税:清算收入=含税销售收入(1+5%)增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款11%)(1+11%)增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加。
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