商品房买卖的流程包括签订购房意向书、订立房屋买卖合同、接受房地产交易管理部门的审查、立契过户和办理产权转移过户手续。买卖双方需经过多轮协商和审批,最终完成房产过户。
商品房买卖的流程主要分为五步。
1、签订购房意向书并支付定金,对购售房屋达成初步意向。
2、订立房屋买卖合同。房产买卖双方通过接洽协商,对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后,买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。
3、接受房地产交易管理部门的审查。房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,并由估价人员对交易的房产进行估价。
4、立契过户,缴纳税费。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。
5、办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到相关部门换取新的房产证。
如何防范商品房买卖风险
(一)谨慎对待销售人员的宣传
为了订单背后的提成,销售人员会使出浑身解数,请购房者一定要谨慎分析销售人员的促销手段,不要因为一时头脑发热而被套牢。
(二)交钱之前请三思还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉购房者支付钱款。
(三)签订《商品房认购书》并非必经程序
虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
(四)把诱饵写进《商品房认购书》
销售人员往往会以优惠价格、保留房号等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》,但有时最终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些诱饵,为了防止口说无凭,建议购房者将这些内容明确写入《商品房认购书》,并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。
(五)约定《商品房认购书》退出条款
由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定退出条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时退出。
我国《商品房销售管理办法》规定:
第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
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