过去建设部严禁产权式分割商铺出售,就是不允许分割,不给分割的商铺办理产权。商铺都是独立、有产权的单元作为一个出售的单位。如果不可以办理独立的产权,今后就会有纠纷,因为没有墙壁作为分割的明确界限。在出租、出售、水电费用都会遗留问题,而且没有独立产权。
我们说的产权式商铺不是指那种一整条步行街,临街商铺你买几个,然后出租给商户做生意的商铺。
而是指大型商场、综合商业体内部,以虚拟分割形式销售的商铺。
这样的商铺往往没有实体分隔,简单来说就是没有四墙和天花板。一般是采取用油漆划线定位的方式,讲究一点的也有在地面打铜钉或者嵌入金属线定位的。
不过这些情况业主在购买时往往都是不知道的,因为绝大部分业主购买的是期房,签下买卖合同之时无法进入内部查看情况。同时以这种方式销售的商铺,往往会同时让业主签下租赁协议,约定交房后3-10年不等的租赁期,房租的支付标准就是购房款的比例。
业主难收益离产权式商铺越远越好
案例精选
才开张两年就歇菜了
2004年7月,李先生在珠江路某商铺卖场项目购买了一套产权式商铺,当时该项目的开发商向李先生承诺,准备委托国内某知名卖场经营公司来经营运作,以避免卖场分割销售以后商铺各自为政,造成经营格局混乱现象。而除了严格选择经营公司外,开发商还将留下20%的铺位给自己经营,把自己的利益与中小投资者的利益“捆绑”起来。
2005年,该商铺卖场正式营业。而李先生也在该卖场的B座做起了经营。在随后的两年时间内,该卖场主营业务的经营状况相对于周边卖场一直较为清淡。
2007年7月,该卖场主营业务的经营状况仍旧低迷。经营公司突然告知李先生:由于卖场主营业务经营状况不佳,导致该公司持续亏损,为减小管理成本,决定卖场B座二楼停止营业,所有经营户搬至B座一楼或A座经营。得知这一决定后,李先生向经营公司提出异议,经营公司表示可以让李先生继续留在原处经营,但这对李先生来说根本毫无意义。李先生找到开发商,开发商则表示商铺已向李先生交付,卖场已委托经营公司管理,因此爱莫能助,希望李先生能与经营公司妥善解决此事,一气之下,李先生歇业回家。
关键词
产权式商铺通常是指在大的商业用房内分割成小块,之间无隔离,不划分实际区域,产权登记在投资者名下出售的物业。一般而言,产权式商铺的销售模式主要有两种,一种是“售后包租”式,即开发商向投资者承诺,对其所购买的产权式商铺由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报,而开发商所宣传的年回报率一般在8%以上;另一种则是“一次性返利”式,开发商与投资者签约后,即将三年、五年的租金利润一次性返还给投资人。
律师出马
开发商利润丰,业主难收益
本期出马律师:江苏君远律师事务所李淑君
近年来,在北京、上海、深圳、广州、南京等地,一批产权式商铺项目中部分开发商从中获取了丰厚的利润,但是,投资产权式商铺的投资者的投资回报却差强人意,因此,南京市房产管理局也于去年停止办理了产权式商铺的预售许可,禁止了南京地区产权式商铺的销售。但目前市场上仍有一些打产权式商铺擦边球的项目,需要投资者提高警惕。
通过李先生购买产权式商铺的遭遇我们可以发现,虽然开发商在推广其商铺卖场时曾承诺由经营公司来负责整个卖场的管理运作,并且还将留下20%的铺位给自己经营,并宣称这是将自己的利益与中小投资者的利益“捆绑”起来,而后开发商也的确是这样操作的,但是这种经营模式还是没有能够保证业主所购买的商铺产生效益。
究其原因,我们认为,与住宅和门面房不同,产权式商铺在没有经营起来之前,本身是没有价值的。对投资者而言,如果投资一套住宅,即使贬值,也可以用来居住、降价处理,不至于没有任何用处,由于住宅的使用价值不会为零,其房产价值也就不会是零,但在一个没有经营起来的商场大厅里,一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的,就像上面这位李先生向经营公司提出异议时,经营公司很“大方”地表示可以让李先生继续留原处经营,但这对李先生来说不会产生任何效益,因此没有任何意义。
另一方面,开发商虽然也留下了20%的铺位给自己经营,但因为开发商自留商铺面积足够大,能够将其整体出租,因此能够产生规模效益,所以开发商的利益与中小投资者的利益并没有实现“捆绑”,相反有着本质的区别。
特别提醒
风险过大,投资千万要慎重
不难看出,相对于住宅和门面房,产权式商铺对于中小投资者的投资风险要远远大于前两者,而且其中很多都是中小投资者们无法预料、无法掌控、无法规避的风险,包括整个项目的市场定位、主营业务的市场前景、周边的商业环境乃至于整个城市的商业规划等等。
相反,对于开发商而言,投资产权式商铺项目其回报是丰厚的,而成本相对于开发住宅或商业用房项目则是低廉的。譬如,产权式商铺对于公共配套设施的要求低于住宅或商业用房项目,其建设周期也短于住宅或商业用房项目,甚至某些不良开发商在建设产权式商铺项目时会“偷工减料”,因为产权式商铺的交付难度远远低于住宅或商业用房,对于开发商而言,只要做好推广,产权式商铺项目就能实现资金的快速回笼,获取巨额利润。
正是由于上述因素的存在,导致很多开发商在推广产权式商铺项目时往往采取突出、夸大投资回报率等种种宣传方式加以炒作,从而引诱众多中小投资者出资购买,待获取足够利润后即一走了之,而由于这种不负责任的处理方式,导致近年来很多产权式商铺项目运营失败。所以,南京市房产管理局也于去年停止办理了产权式商铺的预售许可,禁止了南京地区产权式商铺的销售。
因此,现阶段对于中小投资者而言,投资的产权式商铺项目应尤为慎重,以避免不必要的损失。
-
分割式产权商铺能卖吗
236人看过
-
大商铺产权能拆分买吗
179人看过
-
买商铺商铺不返租金可以要回钱吗
290人看过
-
出售返租产权式商铺合法吗
256人看过
-
商铺无产权证可不可以出租
81人看过
-
买商铺可以按揭贷款吗,买商铺需要付多少首付
215人看过
律师事务所在组织上受司法行政机关和律师协会的监督和管理。它在规定的专业活动范围内,接受中外当事人的委托,提供各种法律服务;负责具体分配和指导所属律师的业务工作;根据需要,经司法部批准,可设立专业性的律师事务所,有条件的律师事务所可按专业分工... 更多>
-
购买商铺40年产权是否可以海南在线咨询 2022-06-06商铺40年产权到期之后,可以申请续期,续期应当最晚在届满前一年提出申请,经批准后重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理相关登记。如果没有申请续期或者申请了没有被批准的,商铺会被国家无偿收回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经
-
有居住权可以买卖商铺吗山东在线咨询 2022-07-09不影响使用权,可以居住。法院查封的房子,如果是被执行人及其所抚养家属生活所需,可以居住,但不能买卖、抵押。如果是其他的情况,不可以居住。现在查封一般不贴封条,只是在房管局办理查封登记。查封会在不同情况下进行,一般有立案阶段的诉讼保全期、诉讼阶段、执行阶段。从立案开始直至强制执行前的执行阶段是可以继续居住的,强制执行阶段是不能住的。至于是否强制执行,法律上是有规定的,家庭唯一的普通住房是不允许强制执
-
买商铺买完了卖方商铺可以过户吗广东在线咨询 2022-07-14贷款没有还清的商铺不能直接买卖,需要贷款结清后才能操作买卖,也可参照以下流程办理买卖: 1、转按揭:在二手商铺买卖中就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 2、用买方的首付款缴清剩余贷款:这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款
-
产权式商铺是什么香港在线咨询 2022-06-30所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在中国一些发达城市。
-
什么是产权式商铺北京在线咨询 2023-04-12一、什么是产权商铺 产权式商铺:即开发商将商铺卖给小业主,然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式,其是否合适和有效,长期以来一直是业内争论的焦点之一,也是近年来在地产界除房价外争议最多的一个概念,但潘石屹显然在此方面获得了不错的收益。SOHO中国开发了北京CBD地区1/5的土地,却几乎从不持有物业,不仅散售,而且费尽心机地切割成小块,以求杂碎的效果。 二、产权式商铺的弊端是什么 为了满