阮文良

先介绍二个案例，一是某甲把结婚后购入的房产证上只登记所有权人为某甲的房子没有同妻子商量就卖给了第三人，妻子主张共同财产没有经她同意合同无效不成立，法院认为合同有效。二是夫妻双方共同登记为房屋的共同所有权人，妻子在没有丈夫授权委托书和书面同意出让的情况下同别人订立卖房合同，丈主张合同无效成立。大多数读者对此不是很理解，认为夫妻共同财产单方处分订立合同为什么有效，而第二个案例中对于共同财产为什么又是无效呢，这是由不动产的强制登记和登记证书的公信力造成的。

我国是采取不动产强制登记的国家，即不动产均须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书，作为权利凭证。在我国当事人完成可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动，凡信赖登记证书而为的法律行为即受法律保护，反之往往是无效合同。登记实际上是国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易的确认，是公开的正式法律文书，具有优于一切私人文书的效力。上面第一个案例中虽然甲乙是在婚后所购的房子，对夫妻双方来说是夫妻共同财产，但登记时只登记为某甲为所有权人，没有共有人，所以在法律上处分权利只有某甲可以行使，对第三人购房者来说只要同某甲订立合同就受到法律的保护，而对于妻子购房和登记时没有主张把自己登记为共有权人，实际上是对房屋法律上的处分权利的放弃。而对于第二个案例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。所以对于不动产转让，如果订立合同者不是权利证书所记载的权利人或订立合同者只是共有人之一的，一定要有权利人或共有人的书面同意出让或书面授权的委托书，同时受让人要确信此书面同意或授权委托书确是真实的，这样合同才能有效，虽然夫妻之间对日常的共同事务可以不经对方书面同意互为代理，但对于不动产因为有了公开登记法律文书，哪一方都无权处理登记证书上不是自己为所有权人的不动产，或没有书面同意出让的意见而单方处理房产证上有共有人的不动产。

对于购房者来说，购买不动产一定要看清楚权利证书，分清房产证上是否共有权人，共有权人有几个，房产证、书面同意出让的证明和书面授权的委托书一定鉴别真实性，这样才能减少无效合同，如没有共有权人购房者只要同房产证上所有权人订立合同就会受法律的保护，如产权证上共有人一栏中有共有权人，则在不能确信书面意见或授权的真实性的情况下，要求共有权人亲自在合同上签字即可。当然所有这一切购房者完全可以像国外、香港等地一样，全部交由律师完成。