银监会有关人士日前明确表示，目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。加息、调高存款准备金率，央行正以前所未有的力度推进信贷调控，并将资金尽可能冻结在源头，房地产业已再度面临一场资金寒冬。

房贷步入风险释放期

据统计，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。然而，在个人住房贷款迅速发展的同时也隐藏了巨大的风险。银监会政策法规部徐立军认为：目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。

在2004年至2005年间，浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔，金额估计在4亿元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89笔；更令人疑惑的是，能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。为此，有业内人士担心目前暴露的问题贷款可能只是冰山一角。

假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。对一些作案人来讲，一开始从银行骗出贷款容易，但想在楼市上成功完成炒作，借银行的钱生钱，恐怕就没那么容易了，一旦二手房交易出现时间断点，资金链非常容易断掉。所以随着时间的延续，类似的骗贷案件将会越来越容易被发现。

今年6月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元，比年初增加1.1亿元，不良贷款率为0.67%，比年初增加0.09个百分点。根据上海保险同业公会今年5月的统计数据，今年1至5月，上海房贷险的累计赔偿达到417.89万元，同比大幅增长74.58％。而且房贷险销量大幅萎缩，前5个月累计保费收入为－2793.47万元，由于退保金额大于当期保费收入，保费收入呈现负数。这无疑显示出个人房贷业务在风险控制上的确存在着不小的隐忧。

建行有关人士表示，银行认为房贷风险小的主要原因是房贷提供了不动产抵押。只要房价稳定，银行的风险就不会太大。但从实际操作中看，拍卖房产偿债对银行来说成本也比较高。如果楼市价格不能保持持续上升，拍卖偿债也难以维护银行利益。更为关键的是，高法一条关于房贷的司法解释也使银行陷入被动的境地。该司法解释指出，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程增加了执行难度。对各家银行来说，房贷业务的疯狂扩展期已经过去了。如何控制风险，保证已放出贷款的质量，转而成为不少银行近期关心的焦点。

银监会弹压地产信贷

日前，银监会在北京召开主要商业银行经济金融形势通报会，会议的重点是商业银行如何有效控制房地产贷款。银监会主席刘明康表示，要高度关注房地产假按揭带来的信贷风险，科学把握贷款投放规模和节奏，防止为做大业务量而放松贷款条件；封闭管理按揭贷款资金，建议由开发商和银行共同管理预售回款，实行封闭运行，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发而形成风险。

目前，打包按揭贷款潜伏着巨大的信贷风险，是假按揭、骗贷案件的惯用手法。一名股份制银行信贷部负责人介绍，所谓打包按揭，是指开发商或中介凭借与银行的关系，在同一时间内送进一批(几十到几百个)客户的资料申请贷款，获得银行一次性的贷款批准。按规定，银行信贷人员应该对这些客户进行一对一的面谈或者通电话。银行批准打包按揭贷款，可能放松贷前审查，未能核查借款人的还款能力和购房真实动机，如果开发商、中介公司甚至借款人伪造合同或者收入证明等资料，做假按揭骗贷，就比较容易得逞。

针对房地产信贷可能带来的高风险，银监会日前出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。据银监会有关负责人介绍，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。为进一步防范化解银行业面临的这些风险，银监会近期将对房地产假按揭贷款、土地储备贷款等进行专项检查。9月底前，银行业金融机构要将完善房地产信贷管理的情况上报银监会。

上海房贷细则率先出台

日前，上海各商业银行关于国十五条中的房贷细则出台，并将进入具体执行阶段，而北京的信贷细则也在积极酝酿中。正如事先争议中的那样，新出台的细则中围绕自住、套型建筑面积90平方米等细节而执行贷款成数的不同，成了各家银行信贷政策变化的聚焦点。

对于颇有争议的自住等细则，农业银行相关人士表示，目前建设部并未对自住、套型建筑面积90平方米等相对模糊概念作出解释，因此各个商业银行只能按照自己理解来执行。据悉，光大银行上海分行对于自住的具体执行标准是购买3套(含)以内住房的算自住。而工商银行上海分行除了对首套住房面积在90平方米以上的贷款，贷款人最高可贷七成外，对办理第二、第三套住房，给予贷款人的贷款成数以每套5%递减；中行对第三、第四套则依次递减10%的贷款成数，对第四套住房的贷款客户，将上浮房贷基准利率。分析人士表示，国有银行这样做的目的是在于开拓自己的优质客户资源。虽然是市场与政策的博弈，但对于商业银行来讲，也是市场环境下的应变之道。按揭业务是公认的优质资产，各商业银行都会在不违背国十五条调控规定和保持自身按揭业务不受太大影响的前提下，寻找平衡点。

相对于国有商业银行而言，股份制银行显然更为灵活。某股份制银行的业务经理则抱怨，现在的个人按揭越来越难做了。一方面成交量在下降，另一方面，购房者中能够符合银行规定的客户也相对较少。为此，一些股份制银行为了与其他银行竞争客户，它们还不同程度地推出各种优惠措施，无形之中就放松了贷款条件。据称，今年二季度国内所有银行的新增贷款中，只有15%来自四大国有商业银行，其余均来自各股份制银行和城市商业银行等。这说明四大行已经明显收缩其放贷规模，股份制银行的份额增大。如果这一数据属实，则股份制银行的放贷冲动仍令人担忧。