转让按揭房应该注意什么问题

贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：

一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系，

二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出

质人、抵押人与借款人之间的担保关系。

所以，贷款所购房屋转让时，除了遵从一般房屋转让的条件，还要考虑贷款合同关

系的特殊性。

贷款担保方式对所购房屋转让的约束

1．抵押房屋的转让

采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房

人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款

未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入

一个交易死循环。如何解决这个问题呢：

（1）卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价

款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋

作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回

的房款提前还清贷款。

（2）买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房

合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手

房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。

2．第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响

借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得

贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免

因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行

罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋

的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。

3．无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，

应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手

续。

4．目前北京市房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有

按揭房转让协议有法律效力吗

1、依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖协议是具有法律效力的，例如是双方自愿签订、房屋买卖行为不违反法律规定等情形。

2、法律规定：《中华人民共和国民法典》

第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。

第五百零六条合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。