合同定金的成立条件是什么，二手房买卖定金的处罚规则如何适用？

I.设立合同保证金的条件是什么？

由于二手房市场信息不对称，其交易大多由房地产中介公司进行中介。第一，定金合同是一项重要的合同，必须以书面形式成立。如果写为定金、意向金、定金等，其性质一般不能认定为定金。写为定金或者意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以按照定金的法律关系处理。第二，定金合同是一种实践性合同。当事人必须在签订房地产买卖合同前实际交纳定金。定金合同由缔约方订立。定金合同自定金实际交付之日起生效，交付时间为本合同签订前。实际交付金额低于或高于书面约定金额的，以实际交付金额为准。当然，实际交付的金额，无论是否与书面约定的金额一致，都应以法律规定的20%为限。第三，由于二手房市场信息不对称，为防止买卖双方“跳单”，中介公司除此之外，为了谋取高额差价，不允许买卖双方在签订正式买卖合同前见面。许多房地产中介合同是买卖双方分别签订的，而不是同时签订的。定金也通过中介转移，而不是由买卖双方直接交付。其主要方式是：中介先向买方收取一定数额的定金或定金，待卖方确认销售条件后再将定金或定金转给卖方，即视为“转让”，定金或定金转为买卖双方的合同保证金。在当前的司法实践中，如何认定这类行为存在诸多争议。二是二手房销售中如何适用定金罚则首先，如果因一方原因不能签订房地产销售合同，应承担没收定金或双倍返还定金的处罚。但在什么情况下才能适用刑罚，立法不统一，使得司法认定陷入困境。当事人约定以定金作为订立主合同的担保的，支付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。在同等条件下不能订立合同的，应当确定“不可归责事由”，不适用定金处罚，无息返还本金。第二，如果谈判失败，押金应无息退还。在实践中，绝大多数中介合同都有未了结的条款，待签订买卖合同时再作进一步协商。待决条款协商不一致，无法签订房地产买卖合同的，不能适用定金处罚，出卖人应将定金无息退还买受人。在审判实践中，很容易出现一方当事人没有签订主合同的诚意，而在协商中介合同中的未决条款时故意提出苛刻条件，致使主合同无法成立的情况。此时，应当认定当事人不履行诚信义务，恶意协商，应当适用定金处罚。但实践中，当事人是否以恶意协商的形式故意拒绝合同，难以判断。