纳税人转让销售不动产时，应按接受转让方的要求，寻找合理的开发费用和增值率，达到少缴税目的

区别处理《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，在计算土地增值税扣除项目时，对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和开发成本额之和，加计20%的扣除。根据上述规定，在计算土地增值税的扣除项目金额时，分以下情况处理：对取得土地使用权后，未进行任何形式开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在土地转让环节缴纳的各项税金，不能予以20%的加计扣除。

对取得房产产权后，未进行任何实质性开发或改良即再行转让的，计算其增值额时，只允许扣除旧房及建筑物的评估价或取得房地产时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在房地产转让环节缴纳的各项税金，也不得予以20%的加计扣除。

对取得土地使用权后进行土地开发，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，除允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用，与转让土地使用权有关的税金外，还允许按取得土地使用权所支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，除允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金外，还允许按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。实例分析

甲公司购得一土地使用权，价款200万元。随后未进行开发，以400万元转售给乙企业，取得转让差价200万元，缴纳营业税金及附加11万元(200×5.5%)。乙企业取得土地后，需花费开发费用100万元，才能进行项目利用。假如企业其他扣除费用按土地成本和开发成本的10%计算扣除，甲公司土地增值税收计算如下：

扣除项目=土地价款+其他扣除费用+税金=200+200×10%+11=231(万元)。

增值额=销售收入-扣除项目=400-231=169(万元)。

增值率=增值额/扣除项目×100%=169/231×100%=73.2%，增值率超过50%低于100%，适应40%税率。

应纳土地增值税=增值额×40%-扣除项目×5%=169×40%-231×5%=56.05(万元)。

假如甲公司按乙公司要求，先对土地进行开发，支付开发费用100万元后，再以500万元销售给乙公司。甲公司销售收入价差还是200万元，营业税计税依据为300万元(500元-200元)，缴纳营业税金及附加为16.5万元(300×5.5%)，甲公司比原方案多负担营业税金及附加5.5万元。假如企业其他扣除费用按土地成本和开发成本的10%计算扣除，甲公司计算土地增值税时，可增加加计20%扣除，计算如下：

扣除项目=土地价款+开发费用+其他扣除费用+税金+加计扣除=200+100+(200+100)×10%+16.5+(200+100)×20%=406.5(万元)。

增值额=销售收入-扣除项目=500-406.5=93.5(万元)。

增值率=增值额/扣除项目×100%=93.5/406.5×100%=23%，增值率低于50%，适应30%税率。

应纳土地增值税=增值额×30%=93.5×30%=28.05(万元)。

与不进行开发直接转让土地相比，甲公司少缴土地增值税28万元(56.05-28.05)，扣除多缴纳营业税金及附加5.5万元，仍少缴税22.5万元，实际为企业税前净利润增加22.5万元。虽然乙公司因此将多支付100万元加价形成的契税，但甲公司承担了100万元加价的营业税金及附加，双方应可接受。