2008年初,全国各大城市房价出现了一定程度的波动,“拐点声”四起。面对业界和媒体关心的价格拐点,网尚房地产研究机构副主任李-智表示,2008年南京楼市不会出现“拐点”,但市场出现横盘或调整已成定局。在今天(1月21日)“2008中国房地产经济政策新年论坛暨2007**地产‘龙虎榜’颁奖盛典”上,网尚研究机构对08年的房地产业宏观调控政策走势进行了预测,并对08年南京市房地产市场进行了展望。
房价将成08年宏观调控三大主题之一
“在未来相当长的一段时间内,房地产业将是宏观调控的主战场之一”,面对形势不太明朗的2008年房地产宏观调控,李-智首先抛出这样的观点。在他看来,宏观调控效果显现后,房地产业的供应与需求规模将得到严格控制,价格也将最终稳定在合理的水平范围内。
过去的2007年,通货膨胀的迹象明显。2008年,中国的经济处于资产价格与物价双膨胀。在这样的背景下,抑制资产价格如房价、防范金融风险和保障民生将成为08年宏观调控的三大主题。“针对房地产行业的宏观调控将保持常态,周期较长”,李-智认为,只有延长房地产景气周期,才能避免房地产也快速衰退。
物业税今年不会出台
下一步,中央政府将采取哪些政策对整个房地产业进行调控?这是很多开发商及业内人士较为关心的问题。在新年论坛上,李-智表示,国家宏观调控的手段主要集中为产业政策、金融政策、土地政策和税费政策,这四大政策的调整主要是为了改变房地产业的供应体系及供应结构,在一定程度上稳定房价。
产业政策上,住宅供应体系将从重市场向重保障方向回摆;房地产资金监管将进一步加强,年内有望出台资金监管办法;供应结构调整继续推进,9070仍将贯彻执行。
土地政策上,08年将细化和强化对闲置土地的重新配置,以及土地出让金使用结构的调整;从增量时代转向存量配置时代,而且这将是一个长期趋势。
金融政策上,利率政策前紧后松,上半年还有1-2次不对称加息,下半年可能见顶或逐步转入降息周期;人民币升值速度将加快,控制外资进入房地产行业的行政命令将得到进一步细化;开发企业贷款规模将受到重点控制,而个人住房消费贷款则区别对待
税收政策上,完善房地产财产税将是08年房地产税收改革的重点,但物业税今年不会出台;进一步在流通环节加税的可能性不大,国六条已2年变5年。
08年南京楼市需求可能略低于07年
在今天的新年论坛上,网上房地产研究机构副主任李-智还展望了2008年的南京楼市。根据数据预测,08年住宅的上市量将增长近20%.同时,楼市供不应求状况将得到改变,房价阶段性趋于稳定,存在小幅上涨可能,但涨幅不会高于07年。
在对08年南京楼市做出预测之前,李-智对07年的南京房地产市场进行了一些总结。07年,南京商品房市场供求活跃,市场总体供不应求;南京二手房交易同比增长2.7%,12月份二手房成交均价有所下降;07年土地实际出让面积同比增长70%,市场总体较为“疯狂”,其中仙林、城北土地增幅较大,超过3倍。
通过对全市八大板块近300个在售项目、40个新开发楼盘以及150余幅地块进行了实地调研后,网尚房地产研究机构预测,2008年南京市新建商品住宅上市量为1061.7万㎡,比07年实际上市量将增长近20%.其中,江南八区中河西、城南、城北为主要供应区域。
虽然供应量比07年有所增长,但08年的需求可能没有一起增长。根据南京在售典型楼盘需求及销售状况调研,结合08年房地产宏观调控政策基本判断,以及全国同类型城市房地产发展状况,综合分析测算后,网尚房地产研究机构认为:08年新建商品住宅市场需求可能将略低于07年水平。预计08年住宅市场销售将在900-1000万平方米左右,比07年减少4.5%-14%左右,销售保持稳中略降的态势。
07年高价拿地的开发商,08年楼盘上市或将面临压力
在媒体较为关注的南京房价方面,网尚房地产研究机构综合房价上涨和下跌的因素做出判断,认为2008年的南京房价基本保持稳定。供不应求状况将得到改变,房价阶段性趋于稳定,存在小幅上涨可能,但涨幅不会高于07年。
2008年的南京楼市到底怎么走?李-智也给出了答案,对08年的南京房地产市场走势做出了如下的总体判断:08年宏观调控力度将强于05年,但对市场影响弱于05年概率较大;业界和媒体关心的价格拐点南京2008年不会出现,但市场出现横盘或调整已成定局;市场上半年以“紧”为主,销售压力偏大,下半年有所缓解,以“稳”为主;供不应求状况得到改变,房价阶段性趋于稳定,存在小幅上涨可能,涨幅不会高于07年。
面对即将出现调整的08年南京楼市,网尚房地产研究机构也提出了一系列对策建议,其中一条引来了众多开发商的关注,即07年高价拿地的开发商,如果08年楼盘上市,希望回笼资金的话,压力会非常大。这对07年高价拿地的部分开发商或将是一个提醒。
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