体土地所有权是归集体所有的，而土地所有权不能转让，只能转让土地使用权，而集体土地使用权只能转让给本村的村民，所以转让非本村村民不能办理手续。

一、小产权房屋买卖注意事项

小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

小产权房政策根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房政策由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

二、农村宅基地买卖合法吗-

我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件：

1、是经本村村民委员会同意，且最终取得乡级政府的批准；

2、是转让人与受让人同为本村村民；

3、是受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

4、是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

因此，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

三、农村宅基地买卖法律规定

（一）宅基地使用权的司法概念

宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有：

1、宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。

2、宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。

3、宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。

4、宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。

（二）转让宅基地使用权需具备条件的法律条文

依据《土地管理法》、《民法典》的相关内容规定及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：

1、转让人拥有二处以上的宅基地；

2、转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；

3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；

4、转让行为征得集体经济组织同意。

强调一点，以上条件应同时具备。

（三）城镇居民不得购买宅基地的法律依据

我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度，且为防止出现农民转让宅基地后流离失所，进而影响社会稳定这一大局，我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》中有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。所以，农村宅基地只能在村集体成员内部之间转让，不能转让给城镇户口的居民。