第一类：业主委员会与物业公司主仆颠倒

首先搞清什么是业主委员会?京房地物字?1998?308号文件的解释是：居住小区物业管理委员会(也叫业主委员会，以下简称管委会)是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。成立管委会有利于维护产权人、使用人的合法利益，有利于规范产权人、使用人和开发建设单位或物业管理企业之间的委托代理关系，也有利于物业管理市场的形成和规范。从本质上看，业主委员会实际上是所有业主的有限授权代理人。

有关规定中说，管委会的主要职责有：

1、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同;

2、审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算;

3、听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

4、审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度;

5、组织召开产权人大会或产权人代表大会;

6、协助物业管理企业开展各项工作。但实际上，业主委员会应该在取得所有业主授权的前提下，全面负责整个小区共同财产的管理。

第二类：有关政策法规的制约多

-关于管委会筹备组的发起问题

京房地物字?1997?第485号文件规定：试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。

疑问--从中可以看出，筹备组的组成人员里有开发商和物业管理企业这些与业主利益直接或可能相对立的组织参与，这就无法保证维护业主的利益，那么许多小区没有或无法成立管委会就不足为奇了。

-关于投票权的规定问题

485号文件规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票;使用人代表每人拥有一票投票权。

疑问--照此一算，如果开发商(大业主)的销售面积不超过整个小区的50%，小业主根本就没有发言权。

-关于管委会主任的身份问题

京房地物字?1998?308号文件规定：召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。

疑问--其实，只要业主同意，完全应该可以委派代理人出任管委员主任。代理人可能会有比业主更加充裕的时间和更加专业的法律知识，更有利于保护业主的权益。

-关于业主的选择权问题

《消法》第九条规定：消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。《消法》第十条规定：消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

疑问--现在所有的小区都被规定必须聘请物业管理公司来进行管理。其实有关部门只需制定一个管理标准即可，怎么管理是业主自己的事。业主完全可以选择绿化、保洁、安保等不同的公司分别管理。这种不同行业、不同公司分别管理的好处是：提高服务质量，降低成本。

第三类：物业公司侵权严重

1、挪用公共维修基金。这笔钱占房款的2%，一个小区的公共维修基金多达几千万甚至上亿元。如果管委会没有成立，这笔款项一般由物业公司代管，其实这种做法在有关文件中并未规定;有的房子先天存在质量问题，属于开发商应该出资维修的范围，而不应从公共维修基金中出;有的维修基金被开发商或物业企业挪做他用，投资新项目去了。

2、阻挠成立业主委员会。许多小区未成立管委会的原因，就是因为来自开发商或物业公司等方方面面的障碍和层层阻挠太多了。

3、侵占停车场收益。作为小区配套的地面停车场是大家共有的。除去业主应该支付的占地费和日常管理费之外，地面停车场的收入余额应归小区产权人共有。但至今从未听说哪个小区的业主得到了这笔收益。事实上这些余额都归了物业公司。

4、擅自出租。人们买房，不仅是买了室内的那点使用面积和公摊，还包括整个小区，即小区规划图内所有的配套设施，如绿地、广场、道路、停车位等，除了人防设施，只要没有单独标明产权人的，也都是小区业主房产的一部分。很多物业公司在未经业主同意的情况下，擅自出租这些设施，而且出租所获得的收益也无人监督。

5、乱收费、强制收费。例如一些小区物业公司收取的装修押金问题，根本找不到相关法规依据。有的物业公司还经常在业主装修后随便找个理由任意扣罚装修押金。

第四类：管委会在发展中自身也存在问题

1、缺乏主人翁意识，业主的参与热情不一。

2、存在搭便车、占便宜思想。多是口头表示支持，一到真说事了，出于怕事或不爱管闲事的心理打起退堂鼓。当然如果在其他业主的艰苦努力下，争取到了一些权益，他们也会因沾光而跟着大家一起欢欢喜喜。

3、没有合理的前期发起人产生办法。许多小区业主想成立管委会，但却不知如何发起，并且发起人所需经费的出处也是个问题。