来源：《时尚家居置业》2006年1月号

文张艳玲

作为千万宠爱于一身的四合院，越来越引起人们的瞩目。四合院是块诱人的投资蛋糕，如何趋利避害，保证交易的合法安全，确保投资的增值，律师提示需要从以下各方面进行评测。

谁能买四合院？

政府为了鼓励对四合院的修缮和保护，借用民间资金，进一步放开四合院转让市场：在购买主体上，除法律、法规和规章有特殊规定外，对购买人身份限制变少，国内外企业和个人均可购买。

律师提示：如主体不合格、违返法律法规的强制性规定会导致合同无效。香港、澳门居民在京购买四合院，需提交身份证，台湾居民提交台胞证，无北京市户口的外地居民，目前还不能在北京购买四合院，境外人购买的，需经过北京市涉外建设项目国家安全事项涉外审查办公室的审批和政治审查。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

有没有弄清产权？

四合院的产权主要有私产和公房两种，往往多人共有、混合产权居多，如果购买，需要所有产权人的同意。部分院落的居住人仅仅是多年的使用人或承租人，想完整地处分四合院产权根本不可能。

律师提示：许多四合院的上市交易因为产权人复杂或不清受到制约。对于产权人居多的四合院，需要所有产权人一致同意后才能进行下一步购房流程，以免因部分产权人不同意导致购房人浪费人力和财力。比较好的方式是产权人签名同意的书面证明，有条件的可以进行公证。

政策会不会对四合院买卖有影响？

政府对四合院的管理政策和城市规划方案存在易变因素。由于四合院的特殊地位，处于政策的敏感地带，如哪些四合院属于有保护价值的文物，采取何种方式保护，政策随时会有变动。据北京市文物局统计，北京目前一共有超过3000座四合院，其中明确要保护的只有539座。还有相当大量的四合院的保护未确定，这对买卖双方，尤其买房人，将来的权利会不会受到限制，面临拆迁该如何补偿，这牵涉相当大的利益，直接决定投资成本能否收回，因此政策是投资安全的不确定性因素。

律师提示：在购买时要调查所选四合院的基本状况，如是否被列入保护区具有保护价值的范围，是否有特别的政策规定，是否面临拆迁和改造范围。如果拆迁，会按照什么方式进行补偿，土地价值和区位价值补偿多少，这些都是四合院的有无购买价值的因素。据此，可以根据《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》第十九条规定和政府每个时期公布的《北京市四合院挂牌保护院落名单》等判断政府的管理趋向。

会有哪些风险？

可以委托专业律师起草买卖合同和办理相关法律手续。四合院买卖最容易出现问题的是：产权过户和房款交纳时间交错性引起的风险纠纷。目前的中介公司良莠不齐，欺骗消费者的现象屡见不鲜。

律师提示：为保证交易的顺利进行，买卖双方可以和专业性强、有公信力的律师事务所合作，委托律师到房管部门对四合院的产权如共有人、是否抵押等情况进行全面调查，律师可以在起草签订买卖合同，贷款担保，物业交接等流程中提供全程陪购法律服务。