昨天，市地税局、市财政局、市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》。通知规定，个人首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房，享受相关税收优惠。

《通知》还规定，纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，也视同为普通住房。“首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。”

此次《补充通知》的出台落地对于北京二手房市场而言，无疑是一个重大利好消息。从目前北京存量房市场来看，已购公房占到市场总存量310万套的2/3，在北京二手房交易市场上已购公房也占到成交量近50%的份额。由此，我们不难看出已购公房在二手房买卖交易中的重要性。而国家接二连三出台的政策，使得二手房交易市场在政策的背后每走一步都“如履薄冰”，此次三部门联合出台的《补充通知》，将已购公房等六大类具有保障性质的住房统一归为普通住房并享受免征营业税待遇，无疑是为北京二手房交易市场注入了一支“强心剂”，同时也为已购公房买卖交易双方带来了新契机。

相关链接：税收新政让北京二手房市场一度“冷冻”

五月底，北京市政府针对七部委新政的细则中刚刚明确了两年内交易房屋征收5%营业税政策，而时隔仅半个月，突然从媒体传出北京市地税局将对二手房交易征收20%个人所得税的消息，在朝阳区，二手房只有完税后才能办理过户手续。

北京二手房市场此时还没有完全缓过神来，却又要面临比例远高于营业税的个人所得税的“不期而遇”。以公房交易占据半壁江山的北京二手房市场一下子进入“冷冻状态”，05年5月份和4月份对比，北京的二手房交易量上升了13％。而6月份比5月份整个成交量下降了38％。到6月下旬的时候，北京二手房交易几乎处于停滞的状态。

经纪公司、业内人士、二手房交易的百姓对针对“公房”的税收优惠政策的出台，一直处于“热盼”状态。6月28日下午，从建设部政策研究中心主办的一个内部的税收政策论坛上，传出了北京市将在七、八月间出台针对公房税收优惠政策。此次出台的《通知》也验证了当时的“二手公房交易从首付款时间算起”的小道消息。

在此次优惠政策出台之前，业内人士都认为北京二手房市场处于“冷冻”状态，甚至有某经纪公司负责人对记者说，如果针对公房的税收优惠细则不出台，他肯定是考虑重找工作。在《通知》出台后的第一时间，记者采访了京城知名经纪公司的有关负责人，大家一致表示出“欣喜”，认为税收新政的出台，无疑将打破北京二手房市场的“坚冰”状态，给“沉寂”许久的北京二手房市场注了一针“强心剂”。

●税收优惠新政解读

已购公房业主取得了卖房免征营业税的豁免权

根据原政策出售房屋缴纳营业税规定，需以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间，满足个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易销售时才能免征营业税。按照这样的划分，许多已经早早就交完了购房款但取得房产证不满两年转手交易的已购公房业主，在出售时则必须按全额缴纳营业税。受此政策限制，使得这部份已购公房业主暂缓出售计划改为“由售转租”，某种程度上抑制了部份二手房源的释放。

“我爱我家”认为，而此次《补充通知》的出台，对购房满两年时间的计算起点做出了新规定：“首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。”这样就使得那些两年前或很早就已经交纳了购房款却刚刚拿到房产证未满两年的已购公房业主，同样也可以享受到免征营业税的优惠条件，大大增进了已购公房业主出售愿望的同时，也会促进二手房源的进一步放量。

购买已购公房等六类保障性质住房可以享受按房价1.5%计征契税优惠

符合优惠政策普通住房标准的需同时满足三个条件即：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。除了符合上述三个条件的视为普通住宅外，其它均为非普通住宅。根据原政策的规定，购房者购买非普通住宅的需按3%的税率计征契税，其中这部份非普通住宅中也包括了部份大户型、价格较高的已购公房。这样就使得那些想要购买大户型、中高价已购公房的客户在交纳契税时必需全额征收契税，在税收政策的压力下使得这部份客户产生了犹豫心理，进而“持币观望”。

现在《补充通知》的出台，将首次上市交易的已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房都划分为普通住房。这样使得购房者所选择的那些面积超过140㎡，实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，但符合首次上市交易条件属于保障性质住房范围内的房屋，在缴纳契税时能够享受到按房价1.5%征缴契税的优惠政策，不再按3%全额缴纳契税，从而进一步刺激了购房者的购买热情。

综上所述，通过《补充通知》规定的出台，已购公房等六大类具有保障性质住房的业主不但能够享受到首次出售房屋时免征营业税的待遇，同时购买这六大类保障性质住房的购房者也可享受到缴纳契税时减半的优惠条件。“我爱我家”认为，新政的出台，对已购公房再上市交易起到积极的促进作用，同时也会带动北京二手房市场的进一步发展，对于稳定北京二手房价有着重要的意义。

为何着重强调“首次上市交易的六类住房”？

“我爱我家”认为，

（1）首次进入市场交易的已购公房与二手商品房区别较大。已购公房和二手商品房，无论是在权属关系、交易程序还是缴纳税费上都有着较大的区别，因此在政策上将其两者区别对待。

（2）已购公房首次交易后与二手商品房权属性质视为等同。已购公房在首次交易过后再上市时，其权属性质则会完全发生变化，视同为二手商品房，应按照二手商品房再上市交易的相关政策及规定来执行。因此，三部门此次出台的《补充通知》，着重强调了首次上市交易的已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房划分为普通住房并享有免征营业税的优惠条件。