如何让二手房参与到楼市调控，关系到本轮房地产调控的成败。即将于4月1日实施的《房地产经纪管理办法》（下称《办法》），作为房地产经纪行业首部全国性的部门规范，与“新国八条”一起发力，促使房地产一二手市场的变化。统计显示，在“新国八条”限贷限购下，一二手房成交量出现极度萎缩，租房取代买房已经成为主流。

不过，相比一些大型中介机构业务的增加，部分中小中介则呈现“门可罗雀”。北京联达四方总经理杨少锋表示，新规定提高了行业的准入门槛，中介行业进入整合期。“而"新国八条"的出台，则加速了中介倒闭潮的到来。”

提高门槛

从2009年开始，北上广深二手房交易全面超越一手房，2010年二手房在房地产交易市场上的主体地位更加突出，租赁市场在房地产市场中的地位也越发重要。二手房市场快速发展，也带来了房地产经纪行业的突飞猛进。但从业人员素质良莠不齐，也导致了房地产经纪行业屡遭诟病。

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计显示，北京1.2万家房地产经纪机构中，仅有5500多家到房地产管理部门备案，备案率不到一半；深圳7800家机构中，仅有1200家备案，备案率只有15％。

对此，《办法》规定：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案，主管部门应将部分备案信息向社会公示。

据统计，全国房地产经纪行业的从业人员达100余万，其中有3.7万人取得了全国房地产经纪人资格。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，经纪人的流动性大、业务分散、业务操作空间大，其中很多的违规操作是由经纪人所为。

为此，《办法》规定，国家对房地产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理，并对房地产经纪人、房地产经纪人协理考试制度作出了规定。

胡景晖认为，管理房地产经纪机构与管理房地产经纪人并重，有利于对整个行业的监控和管理。

严堵漏洞

针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

所谓阴阳合同，是指购房者为了规避交易税费，由中介协助违规做低房价；或为增加贷款额度违规做高房价，订立两份合同的做法。《办法》明确禁止：为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为。违反该规定的经纪人将被处以1万元罚款并计入信用档案，违规中介将被取消网签资格并处3万元罚款。

链家地产市场研究部首席分析师张月认为，《办法》将对“阴阳合同”行为起到遏制作用。“此次行业管理办法再次发布禁令，配以强化后的房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，让"阴阳合同"减少乃至根除的可行性大增。”

《办法》还明确规定房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所公示相关内容，包括营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；业务流程；收费项目、依据、标准；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及价格举报电话；政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同示范文本等。

此外，针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度。《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

北京中原三级市场总监张大伟认为，《办法》明确了所有违法行为的处罚措施，实施后的经纪行为将有法可依，必然会威慑违法行为，有效地遏制违法行为。

中介洗牌

调动存量房来缓解高房价，才是《办法》的深层次意义所在。

张大伟认为，在2010年楼市的系列调控中，楼市交易、供应等环节大部分都已涉及。此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行力度弱影响调控效果的问题。“二手房市场已经成为楼市消费的主流。”

以北京为例，在2010年二手房总成交量达到19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海等大城市已经成为市场的主要置业房源。

这一局面或许会出现转折。“新国八条”一方面想方设法增大住房供应，另一方面对购房需求进行有史以来最为严厉的管控。

胡景晖预计，2011年的楼市交易量将进一步萎缩，全国新房和二手房的总体成交量将下降20%～25%左右；房价将逐步分化，一些投资，特别是异地投资占比较大的城市和区域，房价下降几成定局，而一些自住购房需求占比较大的城市和区域的房价上涨的趋势也将出现急刹车。

未来，以租代买成为主流。来自北京我爱我家全市门店的数据汇总显示，正月初四、初五两天的租赁交易量比2009年的正月初四、初五增加了近50%，比2010年的正月初四、初五增加了23%。

这却难以支撑中小房地产中介的生存。

杨少锋判断，新规定的出台，有助于规范二手房中介市场的秩序，而强化对房产中介公司规模、证照方面的监管，提高行业的准入门槛则将导致中介行业的加速整合。“在"新国八条"的合力下，预计今年，中国二手房市场将从2010年的沸点迅速降至冰点，二手中介倒闭潮必将来临。”