一、合同要正规
用房管局提供的二手房买卖合同范本,在范本的基础上做改动。
民间合同多由卖方提供,买方这时候就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法。
二、必须所有产权人到场签字
按照规定,有共有人不同意的买卖无效!
签合同之前做一次产权调查,房子到底有几个产权人,签约时要所有产权人全部到场签字,并核实所有人的身份证件。
如果有人不能来,要求此人出具书面的授权委托,总之就是要留证据,以防突然有共有人跳出来说,我没同意卖!
三、确保基本信息真实有效
房产证、身份证、签署合同人要统一。
基本信息以产权证上注明的为准,包括地址、门牌号、面积、户型等等,一定要严格填写。
尤其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。
房子的现状也在合同中注明,以看房情况为准,写清房屋装修及配套设施有哪些,双方约定好是否留存家具家电,对此必须有所注明。
四、签合同时核心关注
1、付款时间和付款方式
包括总房款、付款方式、首付款、尾款、付款时间、付款条件等等,和钱有关的这一环节最容易出现纠纷,核心关注。
2、税费谁来承担
现在卖家挂的大多是到手价,将本应承担的税费转嫁到买家身上,如果双方已经达成一致,那就另当别论了。
3、确定交房的时间和条件
比如卖方也负责清空房间、整理干净等。
4、物业费、水电、电话费等要结算清楚
如果有拖欠,写清楚何时交清,如果没有结清,是谁的责任。
5、定好过户时间和卖方户口迁出时限。
备注:买卖双方在签订合同的时候,如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后或合同后填写附加条款,将双方的意图写明。
五、明确违约责任
为了保障自身利益,必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任,较好直接定下具体数额的违约金(别定太高,太夸张好像法院也不认)。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。
总之,违约支付的成本越高,交易越安全。
可能的违约责任包括但不只限于:
二手房卖家逾期交房;
买家逾期付款;
卖家或买家单方面解除合同;
验房发现房屋质量不符合约定;
因非抗力因素(如政策变动等);
不能办理或按时办理过户;
因房子被查封或抵押无法过户;
因卖家隐瞒违建导致无法过户;
拖欠相关税费导致无法过户;
贷款出现问题等等。
备注:所有商定的事儿都别只是嘴上说说,全部落实到合同,将来追责有依据和参考。
六、睁大眼睛盯着有没有霸王条款
合同是房产交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。
比如以下三种情况:
1、买方无权调整合同
凭什么?合同是买卖双方协商制定的!
2、违约责任不对等
合同中对买家的违约责任定的十分详细,对卖家却模糊不清。
3、延期交房可免责
若非卖方的原因而导致的延期交房,卖方不承担任何责任,这也是霸王条款。
备注:
对合同上的所有条款进行逐一审看,看到类似的霸王条款,现场马上提出质疑,对方不更正坚决不签字。
七、网签
签完合同马上网签。所谓的网签是指签完二手房买卖合同后,到房地产相关部门进行备案,并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号,可以通过这个号在网上进行查询。
网签可以起到很好的监督作用,有效地避免了“吃差价”、“一房二卖”、责任不明确、合同不规范等风险。
备注:网签系统有三个月保护期,期限一过卖家可以再次签约,所以尽量在3个月内办理过户手续,防止一房多卖。
八、保留所有证据
买套二手房过程漫长又复杂,只要没有过户,房东随时可能毁约。建议你从一开始就保留所有相关证据,一旦发生争议,也好维权。
建议保留的证据有:合同文本、收据、支付凭证、备忘录、邮件、短信、微信等资料。
发现对方违约进行催告或通知,保存催告的文本及寄送的存根等。
上述证据有助于还原事实并确定违约责任。
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合同条款是指双方协商一致后,约定双方的权利义务,对双方具有约束力的条款。合同条款是合同内容的具体表现形式,主要通过合同条款体现和表达。合同作为当事人之间的交易协议,内容由合同各方在法律允许的范围内独立约定。一般来说,合同应具备以下条款: 1... 更多>
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