写字楼电梯的运行特点是上班早高峰和中午用餐时间段内上行的客人非常多。根据这一特点，物业管理公司可以对写字楼电梯的运行程序进行调整，在高峰时段内，五部电梯中的三部不响应标准层的外呼，而直接返回首层接客人，这可以大大提高电梯的运行效率。

写字楼的物业管理与居民小区的物业管理有着很大不同，电梯就是其中一项。本文就写字楼电梯运行的特点及如何提高其运行效率做一简要论述。

写字楼员工上班及中午就餐的时间非常集中，在这一时间段内，大量的员工需乘座电梯上下，在短时间内对电梯的需求量非常高，而过了这一高峰段，电梯的载客量则明显下降。一般写字楼在设计时，也考虑了这一问题，设计的电梯数量也不少，但在高峰时段内，客人等电梯时间仍显太长，客人经常投诉，这一问题已经是写字楼的通病。

笔者所在公司接管的两栋写字楼中，对电梯的运行程序进行了改动，取得了不错的效果。我们所接管的两栋写字楼建筑面积5万多平米，各有电梯5部，每部电梯的额定载重量为850KG，服务楼层数为20层，每天高峰时，首层的客人最多。根据这一现状和特点，我们在两栋写字楼的首层进行了为期五天的客流量统计，由于篇幅所限，本文给出周一和周三两天的统计数据。

调查及测试时间

调查的测试数据及统计曲线的说明：

2003年7月21日星期一，8:00-18:00，

B座、C座首层客流量统计图表及相关数据如下：

B座首层客流量统计C座首层客流量统计

B座首层8:00-18:00电梯乘坐及等候人数共计：6870人，最长等候时间为：4’59’’

C座首层8:00-18:00电梯乘坐及等候人数共计：5490人，最长等候时间为：4’45’’

2003年7月23日星期三，8:00-18:00，B座、C座首层客流量统计图表及相关数据如下：

B座首层8:00-18:00电梯乘坐及等候人数共计：4910人，最长等候时间为：2’33’’

C座首层8:00-18:00电梯乘坐及等候人数共计：4370人，最长等候时间为：2’25’’

经过对上述数据所进行的分析，得出下列结论：

1．平时的运行效率及候梯时间符合电梯运行管理规范。

2．相对候机时间较长、客流量较大的时间段为上班高峰中的8:30-9:30，午餐高峰中的12:30-13:30。

3．每周周一客流量是最大的，电梯的使用也是最频繁的，B座的客流量达到6870人，最长候机时间出现了4分59秒，C座的客流量达到5490人，最长候机时间出现了4分45秒。

4．解决办法：改变B、C座电梯高峰期间运行方式

为提高运行效率，力争做到使电梯等人，经调查、测试，对原运行模式的系统软件进行调整：运行高峰时段内，B、C座各有三部电梯，首层接送客人至各自的目的层，待到达最后一个轿厢内指令层后，返回首层，返回途中不响应外呼。高峰时间段过后，所有电梯恢复正常运行状态。

具体方案：

B座：8#、9#、10#、11#、12#电梯

其中：10#、11#、12#电梯8：30-9：30、12：30-13：30时间段内不响应各标准层的外呼，自动返回首层，不到达B1-B3层；8#、9#电梯为自由停靠，并协助10#、11#、12#升降机完成高峰时段的运输。

C座：13#、14#、15#、16#、17#电梯

其中：15#、16#、17#电梯8：30-9：30、12：30-13：30时间段内不响应各标准层的外呼，自动返回首层，不到达B1-B3层；13#、14#电梯为自由停靠，并协助15#、16#、17#升降机完成高峰时段的运输。

按上述程序对系统软件改动后，经两年多来的实际运行、测试，平均运输效率提高了65%以上，在高峰期内，平均候梯时间缩短为45秒，最长候梯时间不大于110秒。这次改造取得了令人满意的效果，客户的满意度大幅提升。

参考资料:

1．梁柱，《中国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社

2．周宏泉，《物业管理新思维》，海天出版社