一、房产签约前需要提示的风险
(一)商品房买卖属于不动产买卖,因其涉及金额较大,对于买方来讲,风险较大,因此,对于房地产开发商的选择尤为重要。资质等级高,信誉良好,资金实力雄厚的房地产开发商诚实守信度一般来讲不庸置疑,并且其售后服务、严格执行合同方面都比较良好。现实情况是,在有些情况下,因预购房屋所处的位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面原因,买房者急于买房而导致开发商的房子供不应求,很容易忽视开发商的资质审查,这对于买房者存在着极大的风险。因此,提醒广大购房者,,在该种情况下,一定要看看开发商的企业法人营业执照,了解一下开发商近几年的开发项目,另外,使用政府主管部门提供的合同文本等,以最大限度降低风险。
(二)房地产开发商销售房产,必须符合一定的要件:土地使用证,建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证。该四证缺一不可,否则不具备销售能力,所签订的购房合同无效。因此,对该四证的检验应是在签订商品房买实合同前中不可缺少的环节。
(三)土地使用权的期限因用途的不同而不同,房屋用地为70年,其他用途的土地基本上50年。因此,不同的购房者应明确土地使用权的剩余期限。如果明显不符合上述期限,则必须弄清楚,否则就不能实现物有所值的目的了。
(四)房屋销售价格应遵守一定的标准,有按建筑面积计价的,有按套内建筑面积计价的,也有按单元计价的。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异,从而产生被欺骗的心理。但这个责任又不能归结于开发商,因此,细节上注意很重要,总比以后吃后悔药强。
(五)商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异在所难免。但差异的大小对购房人会产生很大的影响,因此,在面积误差方面处理的约定就显得十分重要。该部分可以自行约定误差比的范围以及相应的处理方式。也可按第二种方式,即法定的标准来执行,该种标准为通行最高的误差比。如双方约定低于3%的误
差比也可退房。但如果开发商制定格式条款,规定高于3%的比例,如果签约,购房者必定吃亏。
(六)不可抗力作为法定免责条款,法律是予以承认和保护的。但也要注意,开发商可能利用“不可抗力”来侵犯购房者的合法权益。在合同条款中,经常会出现“除不可抗力因素外,开发商最迟于某年某月某日必须交付使用,否则以违约论罚”。但到了交付日期,开发商以银行不贷款、工程无法开工为由,未能如期履约。实际上,该种原因并非开发商在签约合同时不可预见的情形,并非开发商无能为力的情形。因此,提醒购房者不要被开发商所谓的“不可抗力”欺骗。
(七)减轻自己应承担的违约责任。房地产开发商对于自己违约时应承担的责任与购房者违约承担的责任不对等,往往是利用其强势地位迫使购房者就范或者是利用购房者审查合同不严格使其受骗。因此,希望购房者在签订合同时,一定要注意房地产开发商对自己违约时责任条款的内容,防止其逃避应有责任。
(八)注意开发商对于合同解除权的设定,往往开发商会场“偷偷”的扩大自己对购房合同的解除权,使购房者与炙手可得的房屋擦肩而过,或许还要被扣上违约的责任。
(九)注意开发商利用定金赚钱。往往开发商在房屋销售过程中,利用种理由克扣或完全占有购房者的定金。分清责任最重要,不要被开发商骗取定金。
(十)变更原有设计方案。由于住宅建设周期较长,开发过程中市场情况可能发生变化,开发商对原有设计方案进行修改、调整、商品房预售合同文本对设计变更问题进行了约定。购房者为保护自己的权益,一定要坚持填写此条,即开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计,如果开发商确实需要变更,并且变更对购房者有利,购房者可以同意开发商变更,但开发商一定要有相关城市规划管理部门的正式批文,并且在一定的期限内要与购房者签订合同变更协议。
(十一)保修条款模糊。开发商往往会在房屋保修方面设置较为模糊或者干脆就没有规定房屋的保修责任。因此,对于房屋的保修范围和保修期限应作以严格的约定,从而保证出问题时有据可循。
(十二)没有盖公章。公章才表明属法人行为,没有公章,矛盾解决起来就十分困难了,因为法人即开发商完全可以推卸责任。
二、房产抵押贷款
住房抵押贷款,又称按揭,是指银行向贷款者提供大部分购房款项,购房者以稳定的收入分期向银行还本付息,而在未还清本息之前,用其购房契约向银行作抵押,若购房者不能按照期限还本付息,银行可将房屋出售,以抵消欠款。抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种,有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途,不能用于法律法规明令禁止的用途,比如:炒房,炒股是不允许的,要求抵押房屋贷款的用途专款专用,并接受贷款发放方以及监管机构的监管,发现违规,银行有权追回贷款。
三、房屋备案就是签订合同的意思吗
不是的,这房屋备案一般购房合同的预告登记,正式合同在之后会签订。
1,房管局备案是指的商品房买卖合同在房管局交易所办理的购房合同预告登记和备案流程。
2,实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。
3,备案流程:所有买卖合同统一网上签订,网签之前一般先进行草签,确定合同内容无误,并且没有异议之后,再进行网上签约。商品房网上签订后,开发商进行合同备案,经相关部门审核后取得备案号,打印出合同文本,买卖双方签字盖章,各持应拿的份数。合同签约完毕后,经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号,说明合同已经备案成功。
-
买二手房网签备案风险提示是什么,网签后的风险提示
415人看过
-
定金支付前需要注意的事项和风险提示
60人看过
-
【风险提示】
186人看过
-
一房二卖的风险提示
201人看过
-
房屋转租的风险提示
183人看过
-
房地产中介业务风险提示
488人看过
所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。... 更多>
-
买二手房网签备案风险提示是什么,网签后的风险提示西藏在线咨询 2021-04-16一、购买网签备案的二手房风险提示的规定是什么?购买网签备案的二手房风险提示的规定是在进行二手房买卖的时候,它是存在着一定的风险,所以必须规定卖方要进行风险提示。登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护购房者的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。对城区商品房预售合同进行登记备案管理,就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码,明
-
【法律风险提示与防范】贵州在线咨询 2022-10-20法律界网站提示:房屋地理上的相邻决定了所有人和使用人特殊的法律关系,所以在各方行使房屋所有权或者使用权时应依照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。适当限制自己的所有权,尊重对方的相邻权,达到团结友邻,和谐相处,共同发展的程度。【法条链接】
-
医疗过失鉴定风险的提示湖北在线咨询 2021-10-01在听证会中应向医患双方当事人进行医疗过失鉴定风险提示④,提示的主要内容有: 1、鉴定结论是鉴定人根据相关学科的专业知识,依据法律规定,客观、公正、科学地提出的专业性意见,属于法律规定的证据之一。是否成为定案的根据,取决于办案机关的审查和判断,鉴定人并无决定权和影响法官采信鉴定结论的能力。如果办案机关不予采信,其有启动新的鉴定程序的权利。 2、鉴定需要解决的问题是办案机关处理案件的疑难专业问题,鉴定
-
二手房买卖十大风险的提示是什么?山西在线咨询 2021-12-16二手房屋销售过程中的风险是:房屋产权不明确;房屋质量与合同不一致;存款不退还霸王条款;房屋交易限制或已纳入拆迁范围;中介公司有暗箱操作。预防措施是:注意房屋程序是否齐全;注意房屋产权是否明确;注意合同协议,特别是违约条款是否明确;注意房屋质量是否真实;注意房屋交易是否有限。
-