期房限转、房贷收紧、网上备案交易等一系列政策法规的出台，让今年的国内楼市降了温，但对于那些真正对住房有所需求和想改善居住条件的人来说，他们的购房愿望依然强烈，不少销售行情火爆，个别区域楼盘公开发售前夕售楼处前出现彻夜排队买楼现象。这就使购房者很难分清是开发商在“炒作”还是楼盘真的热销。购房者若想买到称心如意的楼，还是要多看、多想、多比较。随着供需趋向平衡，还会有更多的新楼盘涌现，购房者切忌一时冲动，买下不如意的房子而悔恨不已。

“假热销”惯用五大骗术

中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，因此一听说哪个楼盘观者如潮，或者几个人抢一套房子，说实在的，对想买房的人来说想不动心都难，当然其前提是与自己理想中的地段、价位大致相符。就是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商、代销商们才有戏可演。下面就罗列几个他们惯用招数，以警示各位。

骗术1

内部认购探虚实

从内部认购测温度楼市沸腾之时，房产商卖房也烦恼，方方面面托关系讲人情，不是求托儿降一点价，就是近水楼台抢个内部认购从而不必舟车劳顿去日夜排队。由此衍生出新楼盘开盘前的一种销售手段——内部认购。在待售项目尚未获得预售许可证的情况下，先行发售楼盘购买资格，这种缺乏保障的卖楼花，虽然后来被管理部门明令禁止，但是至今仍然流行。

开发商借内部认购来测试所开发楼盘温度高低，并积累目标客户。消费者也不妨顺藤摸瓜，借此判断楼盘是否热销。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，做局的可能性越大。市场上经常可以看到，内部认购时间很短的楼盘，排队的人铺天盖地，楼盘好像更热销，这其中多数有问题，如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会积累相对有较多数量的目标客户。这种情况下，想买房的人不妨多方打听，结交其他准客户，倾听他们对楼盘的评价反应，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣意向。

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内部认购被明令禁止

建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条明确规定：“不符合商品房销售条件的，开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。

骗术2

推房技巧有门道／

在房子数量的推出和价格的制定上最关紧要，前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。一般常用的策略是推出总量的四分之一或三分之一。而且，这里面所推单元也大有讲究，通常的做法是拣最差的房型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，即所谓的“制造饥渴感”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。

骗术3

房托儿造市花样多

关注房地产市场的消费者心里都明白，为制造人气、烘托气氛，避免出现冷场，有的楼盘在开盘时会到外边雇用一些人回来充当买家，这就是我们常说的房托儿。

当你来到一个热火朝天的楼盘销售现场，看到一堆人挤在楼盘的模型旁边装模作样地说“这个楼盘好啊，住在这里好，有小学，环境又像公园”。或者在看房巴士上遇到不少业主和买家都在互相交流说自己这房子买得好、买得值的时候，那你就有可能是遇上了“楼托儿”了。尤其在长假期的时候，楼托儿的重要性更大。买家在拥挤的楼盘现场，看到一个个“托儿”抢着下订单的时候，从众心理、怕“认输”的心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。

新盘雇“托儿”炒人气，制造“假热销”现象已经很普遍。实际上一些确实热销的楼盘，雇“托儿”的现象也不少见。

“排这么长的队，是买什么呢？”自从告别了紧缺经济的时代，排队买东西实在是稀罕事，但在楼市却是见怪不怪的平常事。叫人窝火的是，千辛万苦、贪早摸黑来排队，长长的人龙里不少是房产商雇来托市的“房托儿”。房产商“雇托儿炒楼”同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策。

专家提醒

头脑冷静好购房

业内人士指出，造成“排队买房”的现象，也是开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源，只占到了整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这就必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。

骗术4

销售气氛迷惑人

现场道具和售楼气氛的营造也很重要，比如：业绩示意图上要伪装得一片红红色标识代表已售单元；再如：售楼小姐在这边大声问销控台：“请问某某号还有吗？”那边售楼专案响亮地回答：“对不起，某某号已被订走！”如此三番五次且表情丰富地一唱一和，搞得购买者很紧张，那些心理素质欠佳者就会暗自着急：“卖得不要太好噢！赶快下单吧。”就这么一不小心，口袋里捂得热乎乎的一叠钞票就溜了出去。

骗术5

网上成交数据有玄虚

今年开始流行起了网上售房，数据全公开，你以为难作假，但有些数据看了也没用，要具体分析，有些不良开发商弄虚作假自有一套。如某楼盘8月份开盘就宣称卖光了，但是打开销控表你就会看到实际签合同的只有10套左右，3套没卖掉，但其他都是预订，而预订的也算是成交的。不要搞错，8月到现在还是预订，那么什么时候才把合同签了？这实际在有意制造紧张空气。到底卖掉多少绝大部分都是值得商榷的，如某某花园，原来好像是7月份就开始销售，卖掉几套，但后来觉得8月份卖得太少，就把7月份的拉掉，放到8月，而就算这样，你去销控表看看，号称已经卖掉大概70％－80％，但实际签掉的合同也只有几套而已，但撤消的倒有30套，现在销售商就利用预订及交定金也算是卖掉来装装门面。

“网上房地产”方便了市民购房，一些不法开发商还是在暗中作祟。专家透露，常见作假行为有开发商发布与实际成交价格有明显差异、不真实的房地产参考价格，并且参考价格不予修改；虚拟成交信息，虚构定金合同、预售合同，很多合同的撤销比例超过50％，中介和关系户截了市民“买房路”；半夜售房、该售不售的现象出现，并且诋毁网上信息的准确性；提交虚假网上信息，拒绝发布联系方式等相关信息。

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商品房网上销售是怎么回事？

“网上售房”不是我们知道的一般意义上的互联网的电子购物，它是一套管理商品房销售行为的系统，通过控制销售房源和签订合同来实现其功能。其工作原理是，将开发商和主管部门纳入一个局域网中，开发商在办理商品房销售许可证时，要将所有待售商品房信息详细到每套的房号、楼层、朝向、面积、设施、用途等输入系统，待取得许可证之后，这些房源才可进入销售界面。购房人确定购买对象，必须通过这套系统签订合同，之后这套房子便进入已售状态。

忌盲目

适合自己最重要

大部分购房者在购买物业时都想买到一处各方面都让自己满意的房子，这是在一种完美状态下的结果，实际上没有最好的房子，只有最适合你的房子。如何选购最适合自己的房子呢？

一、明确分析自己的购房需求：

买房是为了自住还是投资？是为了过渡性居住还是长久居住？能够满足家庭人口需求的建筑面积是多大、房间需要几间、要不要工人房？购房预算是多少？是为了满足居住功能还是为了提高生活品质？是为了孩子读书还是安排老人养老？在能接受的价格范围内，最能满足你主要需求的房子就是最适合你的房子。

二、项目的详细了解，要有前瞻性：

开发商的品牌；片区规划；小区的公共配套环境；户型特点；物业管理能否为你的物业提供后续增值服务；看看样板房能对户型的可变空间做个了解；一定要上去看看清水房即交楼标准房，实地感受下房子的内部及外部空间和施工质量。

风险投资公司异常冷静

中小企业板的推出，将令大量的民间游资找到投放的方向。摄影本报记者吴伟洪

中小企业板尚难实现全流通，还不是风险投资最需要的一个完整概念的创业板

风险投资公司异常冷静

中国风险投资机构对中小企业板可谓望眼欲穿，但当它终于获得了出生证以后，他们却异常冷静。中小企业板的推出早有定论，反而是一拖再拖让他们有点疲了。更主要的是不能全流通的中小企业板，还并不是一个风险投资最需要的一个完整概念的创业板。

不担心创投概念成泡沫

上月在深圳举行的中国风险投资论坛上，被尊为中国风险投资之父的成思危谈到他的担忧：我到一些地方搞调研，发现很多企业实际上是虚的，没有自主的技术，场地也是租来的，其中不少企业是听说要设立创业板以后才临时拼凑起来的。如果这些企业也上了中小企业板，那是很危险的。

中小企业板在帮助许多真正需要资金支持的中小企业的同时，可能相伴而来的就是泡沫。很多风险投资公司当初收购了一些准备上创业板的公司的股权，而且是按预期的市盈率为基准来定价的。其中大部分资金被套住了，所以他们希望开中小企业板，帮他们解套。在这种投资行为中，速成式的包装甚至造假防不胜防。

但是一些有实力的风投公司表示不担心泡沫。主要在深圳和北京开展投资业务的中科招商创业投资管理有限公司董事总裁单祥双昨日接受记者采访时认为，有泡沫是正常的，一点泡沫没有的经济是木乃伊，市场会产生泡沫，也会消灭泡沫。风险投资到证券市场进行套现并不是可耻的行为，能够套现才能实现资本的良性循环。不过他判断并不会出现大量的立即套现行为，首先是有一个一年的禁售期，再加上全流通问题没能解决。

全流通仍然需要等待

这并不是我们所期待的创业板，只是相对主板的门槛降低了。风险投资需要的是一个完整概念的创业板，不仅门槛降低，股票也是可以流通的，没有股权分置这个问题，而中小企业板仍然没有解决这个问题。深圳市创新投资集团一位负责人表示。

今年2月11日，深圳市创新投资集团收购陕解放A（000516）21．51％的股权获得了西安市财政局的批准，深圳市创投集团成为陕解放A第二大股东。在中小企业板基本已成定局的情况下，深圳创投却在A股市场出手。据了解，这也是国内不少资金实力较强的风投公司正在打的主意：先收购一家上市公司，然后再把孵化成熟的企业卖给上市公司，由此实现风险资本退出。

这样的退出方式从某种意义上说，是投向中小企业板的不信任票。深圳创投集团公司总裁陈玮博士说：由于法人股在二级市场不能流通，其转让只能协议转让，转让价格通常围绕每股净资产而定，这使得创业企业即便上市、创业资本即便投入了好企业，其转让价格也将大打折扣，示范效应有限。

当然也有持乐观态度者。中科招商的单祥双就表示相信迟早会全流通。而且企业上市后，即使风险投资所持股份作为法人股暂时不能流通，但一般而言，企业上市后资产净值会相应增加，风险投资仍然可以通过协议转让所持股份获得较好的投资收益。

中外风投公司博弈

目前中国最著名的一些风投案例基本上都是由境外风投机构操作的，比如新浪、UT斯达康等。中小企业板的设立无疑会吸引更多国际资金的视线。本土风投与国际风投之间是否有得一拼？

中科招商的单祥双对此表示乐观。他认为在风投领域，并不是外来和尚好念经。他举例说，根据一份著名国外财经杂志的分析数据，过去10年，境外风投在中国的投资回报率接近于零。尽管有一些很著名的成功案例，但总体上境外风投基金在中国并没有获得理想的成绩单。而中国本土公司基于对中国国情的了解，以及越来越提升的专业能力，已经有了与外国VC抗衡的能力。中科招商在去年的基金分红达到10％，基金净资产收益率达到16％，对股东有很好的回报。

同时，中小企业板的推出，也将令大量的民间游资找到投放的方向，对于左手融资右手投资的风投公司来说，常常感到拮据的左手也许会渐渐变得宽裕起来。

本报记者田间

观点

中小企业板不应误读为高科技板

中科招商投资董事总裁单祥双认为，在资本市场上，企业的价值主要体现为它的成长性，而高科技只是实现成长性的一种手段。中国目前是重化工时代与高科技信息时代并存，还谈不上完全的技术导向。因此，也不能把中小企业板误读为高科技板。

券商：利好与风险均须兼顾

虽然中小企业板块已经谈论多年，券商所做的跟踪研究多有成果，证监会批准设立中小企业板块时所透露的政策信息有些内容仍出乎他们的预期。

利好

申银万国证券研究部总经理桂浩明表示，证券公司仍需加紧研究中小企业板块的上市规则，研究、接触具有成长性的、有一定科技含量的中小企业，储备足够多的投融资项目，积极争抢中小企业板块带来的发展机会。他认为，深圳停发新股已经超过3年半的时间，中小企业板的设立无疑会使整个市场架构发生了比较大的变化，券商将能从中发现赚钱的机会。面对一个新兴的证券市场，众多投资者也开始摩拳擦掌，有机构不失时机地推出利好受益板块。亚洲证券分析认为，本次深交所中小企业板块获准设立，可以说是创业板市场的雏形和开端，将为深沪两市的科技板块带来新一轮启动的契机，将引发小盘股行情，极有可能给投资者带来一次暴富机会。

风险

但也有业内人士不以为然，海通证券分析师张琦表示，中小企业板刚推出的时候可能会有一些游资在深圳交易所的鼓励下进行短炒，但在大家的良好预期下，开盘价一定会很高，所以作为散户跟风炒作的风险会非常大。另外，深交所曾经透露目前申请上中小企业板的企业已经达1000家之多，可想而知到时的扩容速度会有多么快，新股发行压力难以让股价持续走高。