一、业主大会成立的条件

新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50％的或入住率不足50％，但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

二、业主大会成立的程序

（一）在物业所在地的房产行政主管部门指导下，街道办事处（乡镇人民政府）及其委托的社区党委领导下，由社区代表、业主代表，建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。

（二）筹备情况介绍。由业主大会筹备组成员代表筹备组向全体业主介绍业主大会筹备的情况，业主对不明事项可以提问，由筹备者作答。

（三）业主委员会候选人提名。由业主大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人的基本情况，候选人也可以作自我介绍。

（四）审议、通过业主大会议事规则。业主大会议事规则由筹备组起草，在广泛征求业主意见的基础上形成，在第一次业主大会时提交全体业主讨论通过。

（五）选举产生业主委员会委员。由全体业主通过投票的方式选举业主委员会成员，在此基础上明确分工，形成业主委员会。

（六）在新产生的业主委员会的主持下审议、通过其他与物业管理相关的必须由业主大会通过的重大事项。

三、业主在签署管理规约时应注意问题

（一）开发商在预售出售房屋时，会制定临时管理规约，在签署预售合同或出售合同时要求购房者一并签署，这对购房者而言，也具有约束力。但在业主按照地方法规成立业主委员会，审改通过管理规约后，原先由开发商制定的临时公约即告失效。

（二）管理规约不应设定处罚权。这是因为管理规约本质上是自治规范，无权设定如罚款、扣押或没收财产等类似行政处罚的罚则。只有法律、行政法规、规章才能赋予行政机关处罚权。而且，法律对此也有严格规定。业主委员会作为一个自治性组织是无权实施处罚的。但管理规约可以约定解决争议的途径和民事责任的承担（如恢复原状、赔偿损失等）。

（三）管理规约是针对不动产物业的使用、管理等行为而设定的。只是在该物业区域内，物业所有人或使用人（含承租人）对物业的使用、管理等行为均应受管理规约的制约。