房地产估价的基本过程-法师兄

房地产估价的基本过程

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-31 18:55:26 222 人看过

1。明确评估的基本项目和目的：客户在接受评估业务时，通常会提出评估目的并写在评估报告上。了解估价对象，确定估价基准日：常用年、月、日表示，签订估价合同：包括估价对象、估价目的、估价时间、估价费用、双方责任、估价报告等。制定工作计划3。实地调查与资料收集：实地调查是房地产估价的重要环节，应做好记录。4估价房地产的估价：为了得到公平合理的价格，一般以一种估价方法为主，以另一种或几种估价方法为辅，相互核对、相互修正。56撰写评估报告

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房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。

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拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。(1)估价目的：拆迁估价目的统一表述为为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。(2)估价时点：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。(3)估价方法：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。考试大论坛(4)实地查勘：拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由

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房地产估价及底价确定：

1：房地产估价具体工作如下：（1）选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认；（2）提出估价目的；（3）与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料；（4）与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料；（5）评估师出具评估报告。2：拍卖底价和起拍价确定拍卖底价确定的主要依据是：（1）卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具；（2）双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的；（3）拍卖行的经验（4）在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价。房地产估价应遵循什么原则1、合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估

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房地产评估的时候需要参照本地的价格吗

评估房地产需要参照本地价格，一并可以参考基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节均涉及房地产估价。房地产评估的时候需要参照本地的价格吗的法律依据《城市房地产管理法》第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第四章　房地产交易第一节　一般规定　　第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。\n　　房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估

2022-06-13

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房地产估价有几种

房地产估价主要包括三种：一般估价、房地产抵押估价和专项估价。一般评估通常不具有法律效力，是一种参考评估，反映某一地区、某一时点、某一特定财产的一般价值水平。一般评估适用于房地产交易双方有不同意见时，由评估机构解决争议。第二，房地产抵押贷款评估顾名思义，这种评估就是房地产抵押贷款所涉及的评估。房地产抵押贷款的评估，必须由财政部门指定或者指定的评估机构进行。鉴定确认后，具有法律效力，形成法律文书，对双方均有约束力。这种评价一般较低。三是具体评估具体评估是指交易价格明显低于市场价格的情况。为了公平起见，房地产交易管理部门采用两种以上的评估方法对房地产价值进行评估。评估结果具有法律效力，双方必须按评估价格纳税。

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石家庄房地产价格评估程序

办事流程名称房地产价格评估程序详细情况及所需证件1.委托评估：委托人提交房地产价格评估委托书。2.交验证件：委托人提交房屋所有权证、土地使用证、房产图纸及其他相关资料。3.现场勘查：由委托人或产权人协同评估人员进行现场勘查，委托人或产权人在《房地产勘察评定表》上签字。4.价格测算：按委托评估目的，依据现场勘查资料，进行价格测算，出具评估报告。5.评审定案：评估小组对评估报告依据规范进行评审，定案签章后出具正式评估报告。6.交费、领取报告：委托人按评估价值0.5％交纳服务费后，领取评估报告。7.资料归档：将评估的有关资料整理归档。

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房地产要以怎样的流程进行估价

自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：1、明确估价基本事项。明确估价基本事项，应明确下列事项：(1)估价目的估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。(2)价值日期价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。(3)估价对象估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。(4)价值类型价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。2、制定估价作业方案。制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。估价作业方案应包括下列内容：(1)估价工作内容，

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房产过户最低评估价

过户指导价是根据小区不同，价格不同，楼层不同价格也不同，不过差额不大一、公租房租金的收费标准各地公租房租金的收费标准每个地方都是不一样。公租房月租金通常按建筑面积乘以单价确定。公租房是针对住房困难人群的一种临时性解决办法，宗旨是为不属于低收入群体但有住房困难的人群提供住房救助。公共租赁住房租金由所在地县级政府房产局公租房管理部门报物价审批。不同的区域，不同的房源，租金价格也是不同的。廉租房价格多为1元/平方米/月，公租房租金普遍高于廉租房，低于商品房。二、不动产继承过户费用1、继承权公证费用；继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。2、房地产价值评估费用；根据文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，房地产价格总额（万元）累进计费率‰；3、房地产继承过户税费；由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成

2023-03-03

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建设用地
我国土地估价的产生背景和发展过程

随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。1、建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度

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何为房屋评估（房地产价格评估）？

房地产价格评估，是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。具体来看，是将被拆除房屋进行测算，评定其经济价格和价格的经营活动。通过评估确定拆迁补偿价格，用以调整拆迁人与房屋所有人及承租人之间的关系。这宋的方法既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。

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房地产估价遵循原则有哪些？房地产估价方法有哪些

一、房地产估价遵循原则有哪些？房地产估价应遵循下列原则：1、合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1）保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；（2）转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；（3）装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；（4）重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；3、替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时

2023-02-16

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房地产评估师为什么不能估房价

周六的时候参加了一个论坛，谈到了对房价分析的一些看法，发在这里，和大家分享一下。主持人：最近世联陈董事长提出一个说法，关于M型社会的问题。M型社会在美国30年就开始了，日本也开始了。董事长认为可能两头走，这对估价上可能有点变化，豪宅向好，中低档住宅向差一些，这个请陈董事长分析一下，深圳进入了M型社会吗？我：我没有说中低住宅价格向下，先更正一下。大家不知道有没有发现一个非常有趣的现象，就是关于房地产价值的评估。我们有一批专业人士叫做房地产评估师，但是这几年房地产评估师几乎没什么用，他们在房地产价格成为全国舆论焦点的时候，专门干房地产评估的这帮人却集体失语了，这是什么原因呢？我觉得这个事需要我今天跟大家说一说。目前对于房地产价格评估这套理论，专业人士集体失语了，实际上讨论房地产价格的有这么几帮人，第一类是像半求这样的，网络大侠，代表民间舆论，第二类人是像王洪老师这样的教授，还有一类人是投行的，

2023-06-10

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房地产估价对象介绍

房地产估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有：(1)无建筑物的空地；(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；(4)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；(6)未来状况下的房地产；(7)已经消失的房地产；(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；(9)房地产的局部；(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体；(11)作为企业整体中的一部分的房地产。需要指出的是，上述估价对象虽然是从实物角度来划分的，但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。从权益角度来看，估价对象主要有：(1)干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产（这里的干净的意思是指该房地产的

2023-06-10

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房地产估价法律依据

房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产交易管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产产权产籍管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：国家实行价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。第58条规定：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

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