许多普通消费进入到二手房领域,但严格来说,二手房有优势也有明显的劣势,并不是淘房的黄金地带,但注意以下六个方面的细节,显然会好许多。
验明正身
二手房的类别,基本包括了公产房转化的可交易商品房、早期的政策性住房、学校等单位建设的可办证商品房、正规商品房、部分小产权房。
这些都会挤进二手市场,有些还借助于中介来提升地位。
所以买二手房的前提条件是这个房子能够按照正常商品房来交易。
一旦发现并非正常商品房,那么你就得结合自己的购买目标以及要求来评价是否购入,比如村社建设的集体用地上的小产权房,如果带户口,其实也有买的价值,但要注意合同的合法性以及权证程序,只要能够享受到部分村民待遇,一般不会让所购费用打水漂。
适用前提下尽量降低花销
买二手房涉及费用比一手房要多,包括给房东的利差、手续费用、过户及权证费用、税、如果按贷还有相关手续费用与保险等附加费用,再就是二手房有些经历过装修,这些费用也会让房东进行计价。
因此,买二手房一定要算好账,把所有的开支计入到支付范围,从总体上把握买价。
其中有些争议的就是装修,有些装修可能有用,有些装修反而成为沉落成本,这个时候在谈价的时候应把握好机会。
不要太过留恋老城
买二手房有个特点,那就是完成居住任务,因此如果你太过迷恋老城,会让自己多掏,因为商品房伴随工业化与城市化进程而发展,在市政设施配套方面已经发生了大变化,这也是二手房东也漫天要价的客观所在,所以地段方面的讨价还价余地最小,与其在较小余地的空间里交流,不如退而求其次,满足基本配套的地儿,有人气的所在,做为自己的居所,足矣。
先看住再看租
有些人在买二手房的时候,爱调查此区域的出租情况,这不错,但对于买房不是关键参考指数。
把精力放在住上,宜居宜住才是正道。宜居说的是配套与各类设施能够满足日常居住需要,宜住是指有关产权的独立性,不存在潜在纠纷,不存在责任主体模糊的情况,并且区域现售新房价格比成交价有合理差距,以确保消费不太过火。
象相亲一样考察芳龄
我国商品房始自八十年代,繁荣于二十一世纪,但九十年代中期以及尾期分别出现了半商品房供应,早期政策性住房也有些城市完全商品化了,这样的历史造就了有些二手房仅看产权证无法验明正身的情况。
所以考察房龄是重要一环,如果是九十年代以前的商品房,看证即可;如果是公产房及早期经适房,看当地城市的政策是否允许上市以及相关产权规定与收费情况;如果是2003年以前的商品房,注意土地证注明的受保护期限;如果是2003年以后的房子,注意土地证年限是否存量协商出让用地,如果是,注意一下责任主体是否消失,如果否,则可以大胆洽购。
依然检查责任主体的客观性
许多购买二手房的消费者,能够实地看房,房东也能够顺利提供两证,小区也有名有姓,并且居住的人实在不少,为什么还要关注一下责任主体方面的事情呢?
二手房有许多不同时期建造的房子,有些房子存在开发商以前的劣迹,有些项目作为公案被沉淀,这些都会埋藏责任主体的模糊后患,一旦出现需要维权的问题,如果找不到责任主体或责任主体不明,以致推诿,这无疑为你的消费打上一个不良印记。
所以买二手房应该多与小区业主,原始房东乃至二手房东交流一下有关这个小区的前世今生,了解相关的责任主体。尽量远离那些责任主体模糊甚至开发商已经不存在了的项目,以防不测。二手房红火后,许多普通消费进入到二手房领域,但严格来说,二手房有优势也有明显的劣势,并不是淘房的黄金地带,但注意以下六个方面的细节,显然会好许多。
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