开发商的资格如何审查

1、第一审核：

查询开发商所售房屋是否"五证"俱全?所谓“五证”就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》，只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。

2、第二审核：开发商的经营资格：

a.目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。

为此需要审查开发商的下列情况或文件：

(1)、开发商的股东情况。如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成)，则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为“企业法人营业执照”(下称“营业执照”)，外方为“certificateofincorporation”;

(2)、开发商本身的最新“营业执照”。有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章;

(3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;

(4)、开发商的公司章程;

(5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同;外经贸主管部门的批准文件;外商投资企业批准证书;

(6)、如果是联建或合建，各方之间的联建或合建合同、协议。

b.开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式有两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让);简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。