个人房贷多样化个人房贷多样化

进入2006年以来，多家银行推出新的个人房贷产品，一时间“固定房贷”、“双周供”、“接力贷”等新名词冲击着购房人的神经，用什么样的贷款方式供房成了一道新的选择题，多家商业银行还表示，它们正致力于进一步研发相关产品，使消费者拥有更多、更好的选择。在此，我们已经清楚地看到一个房贷多样化时代的到来，这是房地产经过调息、调控之后，金融房贷市场反应的结果，也是未来市场化发展的一个方向。

“提前还款”催生营销手段

对今年住房贷款新品频出的现象，万年花城副总经理黄玺庆分析认为：个人按揭贷款对于银行来说都是优质资产，是众多商业银行重点争夺的领域，竞争非常激烈，但是由于利率调高，尤其是原有的按揭贷款从今年开始执行新的利率后，导致了许多人对未来还款负担的担忧，纷纷提前还款。而提前还款对于银行来说是不划算的，个人按揭贷款一直是银行的优质资产，现在购房者提前还了，银行会少收很多利息，这就迫使银行采用促销手段，开发新的房款产品，让购房者选择的余地更大一些，尽量避免客户提前还款。

如“固定”免去了人们对于利率上调的后顾之忧，可以锁定未来每个月的还款额，没有了利率上调的风险；而选择“双周供”，提高还款的频率，一有钱就还一次，而不用等一个月，这样缩短还款的时间，也达到节省利息的目的。以上都是银行的营销手段，面对房贷市场的竞争压力，也必然导致银行在营销上采取更多的方式。对于消费者来说，则选择余地更大了。不像过去，面对利率变动，还款压力加大，只能选择提前还，如果还不了，就没有办法了，对购房人来说这肯定是利好消息。

“放贷压力”降低贷款门槛

从去年开始，政府明确了对房地产行业的调控态度，调控中很重要的一个环节就是金融政策，新的（上调后）的房贷利率从今年起开始实行，影响了购房者贷款的信心。师范大学房地产研究中心主任董潘分析说，银行现在有9万亿贷款放不出去，而银行的收益取决于存款和贷款的利差，个人住房按揭对银行来说是优质资产，所以这必定是各家银行努力争取的业务。这也就是银行在贷款产品上积极进行创新，给消费者更多的选择，吸引贷款客户的原因。

除了“固定房贷”、“双周供”这些新的按揭产品以外，多家银行降低了贷款门槛，原有的政策出现松动。现在房龄20年以上二手房在多家银行可以获得贷款，而且银行不仅可以为第一套房提供八成贷款，还可以向第二套房提供八成贷款。而从今年年初开始，农业银行在上海、北京和杭州等地试点推出“接力”贷款，使“父贷子还”可以成为现实，解决老年人贷款买房时年龄超限，银行不肯放按揭贷款的难题。

银行很积极，购房者还有点懵

银行在推广和研发新的贷款产品方面表现出了极为积极的态度。深圳发展银行相关业务负责人对记者表示，在国际成熟经验中，“双周供”如能结合理财型房贷产品，将表现出更强大的灵活运用资金、节省利息的能力。该行正致力于进一步研发相关产品，以使消费者有更多、更好的选择。而购房者的反映还比较迟疑，很多人表示对这些新的贷款方式不了解，新的贷款方式是否对自己有利仍然不太清楚。

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固定利率房贷

固定利率住房贷款，就是借款人与银行签订贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定贷款时间，贷款期间内不论利率如何变动，借款人都按照合同约定的固定利率支付利息。

等额本息还款法

这种还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

等额本金还款法

采用这种还款方式，借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的利息较多，还款负担逐月递减。

“双周供”住房按揭

“双周供”，是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供还款额的一半。这项业务由于提高了还款频率，所以可以显著地加快归还本金的速度，从而在基本不增加借款人每月还款负担的情况下，显著降低所还利息额和还款总额，缩短整个还款期限。

“接力贷”住房按揭

“接力贷”的贷款对象为年龄偏大(超过40岁)，按现时规定(借款人年龄＋贷款年限≤65)可贷年限较短，月还款压力较大，通过指定子女作为连带还款人以延长还款期限，减小还款压力。

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