果不其然。最近有两则房屋价格上涨或者蠢蠢欲动的消息被披露出来。一则是3月23日的报道,说是根据北京市房地产交易管理网统计,截至3月20日,北京市二手房住宅网签总量较2月同期相比其涨幅高达145.60%;3月中旬二手房市场的整体交易均价较上旬上浮了3.44%,而与上月同期相比则出现了16.35%的明显拉升。另一则是上海的消息。据报道,在上海二手楼市年前5%~10%的向下议价空间不断收窄,甚至在一些板块已经消失,微涨之风骤起。
3月是一个关键的时点。笔者记得,2009年上海的房屋价格就是在3月中旬见底,而后开始上涨,并且上涨速度逐渐加快的。在各方的强烈声讨和政策密集出台的情况下,年后全国房价一度出现成交量大幅缩小、价格微幅下跌的局面。今年3月后房屋价格可能又重复2009年的故事。但是,由于现在能够出台的控制房屋价格的手段基本上出的差不多了,如果3月后房屋价格再逐月上涨,“开征物业税”当作控制房屋价格的救命稻草的呼声又会高起来。
其实,已经有不少理性的分析指出,由于中国商品房不享有永久产权,而且已经缴纳了高额土地出让金,所以再对商品房持有者征收物业税,属于双重征税。同时,海外开征了物业税的国家很多,但是物业税也没有抑制这些国家多年来的房屋价格逐渐上涨,因此物业税可以控制房屋价格的说法,只是一个臆想而已。另外,中国的房屋成本构成差异很大,商品房基本上都缴纳过土地出让金,但是中国还有大量的福利房等各种性质的房子,这些房子并未真正缴纳过土地出让金。所以不问房子的性质,一概征收物业税,对于商品房的拥有者非常不公平,等于是在扩大社会的不公正。再者,支持物业税的理由是为了控制炒房、打击炒房,但是物业税如果真的开征后,却针对着所有的房屋拥有者,其中绝大多数人和家庭是并不炒房的,但是却被炒房者所累,连带交了不该交的税。所以,为了抑制少部分炒房者而对全民都征税,是巨大的不公正。
因此,企图通过物业税来控制房价和炒房,实际上是行不通的。所以,必须跳出用物业税来控制房价和炒房的思维桎梏。那么,按照抑制炒房从而部分控制房屋价格的思路,只需要出台针对炒房的政策就可以了。这可以从两个方面来入手,一是控制针对炒房的信贷,二是出台抑制炒房的特别税收。
在采用这两个措施以前,必须界定什么样的行为才是炒房。由于继承和拆迁的原因,以及家庭人口和迁移的因素,一个家庭在同一城市拥有二三套房子可能是正常的。超出这个界限,可能就是炒房的。笔者见过的一个炒房者,其家庭在同一城市拥有五套以上的房子,在其他城市也拥有多套房子。所以,笔者觉得,大致可以把同一家庭在同一城市拥有三套以上,或者是在全国拥有五套以上的房产,再购买新的房产的,可以界定为炒房,从而对这种行为进行抑制。
那么,界定了炒房行为以后,首先是从信贷上控制炒房行为。对于超标的购房者,必须绝对禁止银行再为其发放新贷款。不能用全体老百姓的钱来给炒房者制造财富泡沫,扩大贫富差距。也就是说,绝对不允许用老百姓的存款来给炒房者提供资金。如果有这个信贷控制措施,炒房行为将被抑制绝大部分。
其次,对于炒房行为征收特别投资税,以引导投资方向。假如,对于同一家庭在同一城市有超出三套或者全国超出五套以上的房产,再新购买房产的,将对新购置的房产征收房屋成交价格100%甚至以上的税收,那么基本上可以让炒房者绝迹。当然,对于炒房行为征收的税收,不能作为公用财政被花掉,必须把这部分资金全部给予中低收入者做房屋补贴和建设廉租房上。
如果按照这种思路,就可以有效地杜绝炒房现象,并在一定程度上减少助涨房价的动能。更重要的是,这个办法不会殃及占人口绝大多数的非炒房的居民和家庭,所以值得讨论。(作者单位:东航国际金融)
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