【摘要】对二手房买卖中的阴阳合同，为什么总是难已禁止，除了主管部门难以监管，还有房产中介热心帮忙、交易双方乐此不疲二手房交易中签订阴阳合同已是公开的秘密，成为业内熟知的潜规则，被不少中介认为是合理避税。近日，某房地产经纪有限公司协助签订阴阳合同遭举报后，被房管部门处罚，让阴阳合同的话题再度成为热点话题。
阴阳合同为行业惯例，房地产公司遭举报被罚
据了解，各地税务局、住建委等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格，确定二手房交易的最低计税价，当申报价格高于最低计税价时，按申报价格纳税，申报价格低于最低计税价时，则按最低计税价纳税。
长期以来，由于监管力度不够、市场需求旺盛，交易方在专业二手房中介机构的帮助下签订阴阳合同，尽可能以较低价格网签、交税，成为业内通行的做法。尤其是在北京严格执行国五条细则中购房所得20%缴个税的情况下，签订阴阳合同更让交易双方乐此不疲。在税负大多转嫁给买方的情况下，购房者因此能省一大笔钱。
虽然阴阳合同已成为业内的潜规则，但某房地产公司最近还是遭到了房管部门的处罚。据报道，由于一起购房纠纷，卖房者黄女士的丈夫郭先生举报，某房地产公司与买房人恶意串通，在网签中，将同一房屋的原有房价291.5万元改为200万元，给国家造成税收流失。4月份，朝阳区房管局对此作出取消该房地产公司网上签约资格，并处罚金3万元的行政处罚。
对于处罚情况，该房地产公司不愿过多评价，只是回应此事已过去很久，罚金处罚确实存在，网签资格并没有取消。记者从北京市住建委获悉，朝阳区房管局将把相关情况报送市住建委，对于是否停止该房地产公司的网签资格将进一步研究。
此事被曝光后，记者以买房者的身份先后咨询过北京多家中介机构，协助交易双方签订阴阳合同避税依然是这些中介的一项服务承诺。不少房产经纪人仍然以拥有熟练操作阴阳合同的经验，来说明其服务的专业性。
阴阳合同为何一直很安全?
北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示，随着一线城市房价高涨，阴、阳两份不同合同的成交价可能相差数百万元，纳税额也可能相差几十万元。想办法规避国家税费监管就可以少花钱，这让交易方及中介机构铤而走险。
目前，该地区二手房成交价在每平方米3.9元左右，而最低计税价只有每平方米1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例，前者个税将超过50万元，而后者只有14万元左右。位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生说，因为巨大的利益诱惑，阴阳合同的做法深受百姓欢迎。
逃脱国家税款，两份合同成交价相差如此之多，签订阴阳合同的做法难道真的没有风险吗?从行业整体来看，签订阴阳合同一直都很安全。一位资深地产中介从业人员表示，阴阳合同很少遇到相关部门主动检查，如果这次不是有人举报，我爱我家也不会受到处罚。
逃税肯定要负法律责任的，签订阴阳合同属于违法犯罪行为。董正伟表示，一些客观原因让相关部门对已签订的阴阳合同很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找;二是工作量太大，耗费大量人力物力难以操作，哪些部门来查、如何追查也难以明确。
两份不同的合同肯定是违法的，但目前的实际情况是，只要住建委不处罚，税务局收完钱，法院基本思路是只要通过网签，就认定交易有效。北京市易理律师事务所律师赵江涛表示，曾在代理案件中遇到有诉讼者提出避税合同无效，但法院并没有支持。
政策完善法规明确，消除怪象还需标本兼治
了解到，由于房价上涨，北京市2011年底上调了此前连续执行了5年的二手房交易最低计税价。当时上调最低计税价的原因，是由于最低计税价格和实际成交价格的差距很大，阴阳合同极为盛行。
由于最低计税价格低，买卖双方、中介都倾向于以最低计税价格成交。虽然相关部门也曾提高过最低计税价格，但却远远低于实际增长水平。北京一位地产中介人士指出，如果按照国外一些国家和地区的最低计税价变化与市场实际变化相符，阴阳合同出现的几率将大为降低。
专家指出，要完全杜绝阴阳合同，仅靠调高最低计税价是无法实现的，如果法规上能明确阴阳合同非法或无效，增加违法成本，将有望抑制此类现象出现，相关部门也应加大监督审查力度。
据了解，对二手房买卖中的阴阳合同效力问题，一种观点认为阳合同属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体、第三人合法权益，因此整个合同无效;另一种观点则认为阳合同中除了报低价的价格条款是为了偷逃税款的非法目的而无效外，其他条款反映当事人的真实意愿，应依法成立并生效。因此，法院有时在审判时会将合同是否有效推给相关行政部门。赵江涛律师认为，法院作为最后一道关口，应全面衡量，切实履行职能，加大对阴阳合同的执法力度。
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房地产估价一直以来，在黄石存量房交易过程中，交易人低报成交价格，逃避税费现象比比皆是，形成了明显的税收漏洞。但这种现象不会存在太久了，昨日（25日）召开的黄石税收征管工作会议透露，2012年元月1日起，随着黄石房地产交易申报计税价格评估系统的全面上线运行，黄石存量房交易税将不再由人为操控，而由电脑评估系统来监管。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般指未居住过的二手房。存量房交易主体之一即所谓的炒房族。在正常过户的情况下，二手房交易税费包括营业税、个人所得税、印花税、契税、二手房交易手续费等。按一套房产建筑面积120平方米、4000元/平方米来计算(无任何贷款的情况下)，房款总价为48万，需要交纳19870元的交易税费;如果买卖双方经私下协商后，利用阴阳合同将总价低报到30万(私下仍按48万成交)报备，则只需交纳12580元的税，无形中少交了7290元。而即将上线的房地产交易申报计税价2023-06-10344人看过 -
民事行为能力二手房阴阳合同中的阴合同，属于当事人真实意思表示，一般认定为具有法律效力。具体应根据实践中的具体情形确定。阳合同为当事人虚假的意思表示，不具备法律效力。根据2021年生效的《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据规定二手房阴阳合同有效吗二手房阴阳合同是否有效要根据实际情况分析，如果“阴合同”是当事人的真实意思表示认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。”《民法典》第一百2023-07-06491人看过 -
同一套房子同一次交易却签订两份价格悬殊的转让合同，高价合同是实际成交合同，低价合同用于过户时逃税，二手房交易双方为逃税使出种种“障眼法”，同时也引发越来越多的纠纷。余姚法院近期就连续审理了好几起此类案件。同一房产2种价格法庭起争议余姚2名个体业主从去年10月开始就为一套房子和一块土地的成交纠缠至今。原来，2003年12月8日，两人交易一套建筑面积为336.28平方米的房子和房子北首的一亩空地，价格为88万元。但到房产交易中心办理过户手续时，两人拿出了另一份协议，协议中该套房屋的价格仅为28万元。不料那亩空地卖方至今无土地使用权证，无权转让，双方发生纠纷。卖方起诉要求确认有关该空地的转让协议无效，买方随即进行反诉。诉讼中，卖方坚持这一亩土地的转让价格仅为3.2万元，其余的84.8万元均为房屋价款，他只需退还土地的转让价格即可。但买方却称，根据在房产交易中心备案的合同，房屋的价款仅为28万，他2023-04-2351人看过 -
房产过户订立阴阳合同的主要目的是为了避税，属于违法行为。签订阴阳合同的责任包括民事责任和刑事责任两部分，民事责任是合同无效的后果，刑事责任是逃税罪。如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。一、签订阴阳合同有哪些风险呢？购房签订阴阳合同会有以下法律风险：1、房价下跌损失的风险。卖方签订“阴阳合同”的法律风险交易不成时，承担房价下跌损失的风险。2、买方违约的风险。对卖方来说由于“阴阳合同”上的房价低于实际交易价格，会大大增加了买方的诚信和违约风险。3、面临合同无效的风险。若为了逃避税收或骗取虚假的银行贷款，而签订的阴阳合同，司法实践中，通常最后都会被认定无效合同。4、行政处罚的风险。卖方签订“阴阳合同”来逃税，一但被税务机关查出，会被追缴税款，还可能被处以高额的罚款。5、刑事处罚的风险。如果偷税数额较大、次数较2023-06-22119人看过
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房产交易王先生昨日（24日）给本报房地产热线打来电话，称最近买房在合同上遇到困惑。他在莲塘看中了一套二手房，谈好业主实收165万元，其他费用由王先生承担。为了减少缴税，业主和中介要求过户合同上写92万元。而在正式的阳合同之外，再签一份阴合同，写明成交价为165万元。王先生对此拿不定主意。如果不同意房产证上写92万元，他将要多交一笔不小的税。但是如果同意了以92万元过户，他又担心会有什么风险或者后遗症。这就是市场上目前流行的阴阳合同现象。阳合同，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，是给房地产权登记和税务部门看的，主要目的是为了少缴税费。另一份阴合同里签订的则是实际成交价格，由双方各自保管。2023-06-1063人看过 -
刑事犯罪一份合同显示买卖双方真实的成交价格;虚高房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款;填低房价合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。前几年在业内“流行”而后被明令禁止的“阴阳合同”，现在仍在“地下”有所动作——同一宗房产交易，却签三份成交价格不同的合同，而且三份合同还各有“妙用”。【案例回放】一套房有三个价格。近日，钟先生在海珠区看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的40万元的价格签订了买卖合同。可是，在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订了一份成交价格为44万元买卖合同，用于向银行申请贷款;另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交价格可以写少点，36万元就可以，这样就能少交点税。【律师解读】情节严重可能坐牢业内人士指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成2023-06-0570人看过 -
合同无效一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。一、阴阳合同中的效力认定是什么阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。阴阳合同中的效力认定如下：1、行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。阴阳合同中，阳合同意思表示虚假，属于无效合同。；2、以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。阴合同属于隐藏行为，若符合合同有效要件，可以认定为有效合同。二、阴2023-03-05310人看过 -
房产交易漏洞一：合同价只要略高于评估价基本都能“过关”漏洞二：评估价跟不上市场变化，最高可能相差数十万元【新闻背景】市民唐女士最近在瑞金新村看中了一套65平方米的二手房，最终谈定80万元成交，但营业税、个人所得税等必须由唐女士承担。为“减轻”唐女士的税务负担，房主主动说，可以找个懂行的房产中介把成交价做低，减少付税。“点子听上去很好，但我不知道这样做到底能否行得通?”唐女士希望记者能帮忙咨询一下。记者调查发现，虽然“阴阳合同”早被明令禁止，但现实中，二手房“阴阳合同”却屡见不鲜。杜绝“阴阳合同”，究竟难在哪?记者调查：确有中介帮签“阴阳合同”所谓“阴阳合同”，就是买卖双方就一套二手房签订两份内容不同的合同。一份对外，把成交价故意做低，比如，把80万元写成50万元，从而达到逃税的目的;另一份对内，买卖双方约定实际成交价以此合同为准。这是一种违规行为。接到唐女士的反映后，记者以买房人的身份随机拨通了几2023-06-10453人看过
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纳税申报二手房阴阳合同存在不安全因素，可能被处以行政罚款。恶意串通的合同无效，法院将审查阴阳合同的订立及其效力。一旦合同被认定为无效，基于阳合同的转让程序可能会被撤销。签订阴阳合同用于逃避税收或骗取虚假银行贷款的行为是违法的，可能会被处以行政罚款。因此，二手房阴阳合同存在不安全的因素。恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、违反法律、行政法规的强制性规定、以法律形式掩盖非法目的的合同无效。双方因房屋交易提起诉讼的，法院应当审查阴阳合同的订立及其效力。一旦合同被认定为无效，基于阳合同的转让程序可能会因虚假登记而被撤销。如何判断二手房阴阳合同的效力？阴阳合同是指在签订合同时，双方以不同价格签订两份合同，一份对外，一份对内。判断阴阳合同的效力需要根据具体情况来分析。如果阴阳合同的内容一致，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，那么阴阳合同的效力是有效的。如果阴阳合同的内容不一致，或者违反2023-10-29406人看过 -
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二手房买卖一、二手房阴阳合同避税判刑吗二手房买卖采取阴阳合同偷漏税的一般不会判刑。对于买卖双方来说，签订“阴阳合同”都有可能面临行政处罚和刑事追究。卖方因为少缴税款，一旦被税务机关查出存在偷税行为，不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款，甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任。买方存在偷逃税费的行为，被查实后，也会一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。偷逃税款数额达到一定标准的，则可能与卖方一同被追究刑事责任。二、偷税逃税漏税的区别1、偷税：偷税是指纳税人以不缴或者少缴税款为目的，采取各种不公开的手段，隐瞒真实情况，欺骗税务机关的行为。按照新《税收征管法》第六十三条的规定，偷税的手段主要有以下几种：1、伪造（设立虚假的账簿、记账凭证）、变造（对账簿、记账凭证进行挖补、涂改等）、隐匿和擅自销毁账簿、记账凭证；2、在账簿上多列支出（以冲抵或减少实际收入）或者不列、少列收入；3、不按照规定办理纳税申报，经税务机关通知2023-06-19150人看过
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经济适用房准备买房的陈先生近来似乎发现了省钱的捷径。他注意到北京的一些房地产中介公司门店外张贴着“半价售房”、“无佣金售房”的广告，甚至还有一些传单上印满了“千元每平方米买房”的诱人字眼。如今，在北京的五环路附近房价都已逼近八千元，若是能够低价买房，怎不让陈先生怦然心动？但是，真有这种“天上掉馅饼”的好事吗?便宜房只是摆设陈先生的月收入不算低，5000元左右，但在每平方米动辄七八千元的商品房面前，他不得不望而却步，转而寻求价格较低的二手房。既然有途径可以买到便宜房，陈先生便抱着试一试的态度，在一家号称“低价售房”的中介公司登了记。业务员要求陈先生必须先付1000元的“看房费”，以表示购买的诚意。陈先生付款后不久，便相中了一套位于南四环和义西里，建筑面积为80平方米的房子。他对房子的朝向、布局等硬性条件很满意，中介报出的4200元的房价也比该区域5000元的均价低。但在陈先生表示购买意愿的一周之后，中2023-06-10428人看过
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