农村集体土地所有权登记的注意事项如下：1、登记的集体土地使用权人必须是具有所有权的农民集体经济组织；2、集体土地的宗地划分需要符合《土地登记办法》关于宗地的定义；3、弄清楚集体土地宗地范围内是否有国有土地；4、本集体土地宗地范围内是否有其他农民集体经济组织的土地；5、集体土地所有权证书有关内容的填写要与土地登记簿（卡）相一致；6、要把集体土地所有权证书发至所有权人。

我国农村集体土地所有权制度的改革思路

有人指出，在市场经济体制下，集体也可以以独立的市场主体身份参与市场交易，这种地位类似于公司。然而，就我国的农村集体土地所有权制度而言，作为集体成员的农民，与作为公司成员的自然人或法人不可同日而语，其间最大的区别就在于：农民是一个法定的身份，既不能基于主体的自由意志获得，也不能基于其自由意志丧失。更有甚者，立法者还对这种身份进行固化，强加了很多制度上的限制，以便将农民固定在土地上而实现社会的有序管理。显然，这是计划经济时代的产物。在市场经济体制下，市场主体不仅必须享有自由介入权利，还应当受到自由退出机制的支持。换言之，是否及在何时加入或者退出一个市场经济组织，可以由其自身来决定，否则就无所谓自由市场经济。然而，这一点却是我国目前所实施的集体土地所有权制度所无法满足的，其市场化改革也就必然被提上日程。

集体土地所有权制度的一种改革方案是明确界定农民对集体土地按份共有。在这种方案中，农村集体经济组织的每一位成员都拥有按份分割土地所有权的权利，农民按份共有的土地所有权可以合法继承或转让、抵押、赠与等。农民按份共有制，被认为有利于农民土地使用权和收益权的分离，既保障了农民对土地的收益权，又有利于农民转变身份，加速向第二、三产业的转移。［5］然而，笔者认为，这种模式实际上完全消灭了现行公有制，是一种彻底的私有化改革。这是因为，所谓按份共有，又称分别共有，是指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。在按份共有中，各共有人对共有物享有不同的份额。尽管数人对该共有物享有的权利受其份额的限制，但是权利在性质上属于所有权。也就是说，确认农民对农村土地享有按份共有权，也就是承认其私人的所有权。根据一物一权原则，在这种基础上完全没有必要也没有可能存在一个享有所有权的集体。进而言之，按份共有与共同共有相比，在共有人之间的关系上更为松散，满足一定的条件，任何按份共有人都可以退出共有关系。因此，所谓农地的按份共有制，可能变成农地私有化的一块跳板。当一个集体组织的农民基本上退出按份共有时，不但集体无以为继，而且土地也随之完全为私人所有。可以说，这种完全私有化的方案，在我国目前尚不具备推行条件。

农村土地私有化的主张者认为，应当将现有的农村集体土地全部分配给农民个人所有，使农民获得最充分最坚实的土地所有权，以便解决农民土地权益受各方侵害的难题，同时也可以大大激发农民的生产积极性，促进农业发展［6］。然而，在目前这一历史阶段，无论是从理论还是从实际来看，直接私有化方案都会遇到很多问题：第一，实行私有化，即涉及土地如何分配的棘手问题。显然，我们不可能将土改后的农民土地私有状况照搬适用，数十年的历史变迁早已将以前的土地分配格局打乱，回头已然不切实际。那么，按现时的土地承包状况进行分配，似乎是一个不错的选择。但是，现今的土地分配是以家庭人口平均分配土地的，而家庭人口则是一个变量，一旦现有的土地承包固定化，那么在短时期内，在农户之间将出现明显的土地分配不均，这对于农村社会的公平、稳定非常不利。第二，实行私有化，将面临如何走出土地兼并引发农民革命之后再平均地权的怪圈的问题。土地兼并是我国历史上的一大顽疾，朝代更迭几乎大多数都是由土地兼并直接或者间接引起的，我们不能不考虑这一问题。一旦发生土地兼并，则不仅农村会迅速出现贫富分化，而且大量无地农民会涌入城市，在相关的化解和应对机制尚未建立的情况下，社会动荡将不可避免。对此，私有化学者认为，在今天市场经济条件下，就业选择途径极其广泛，农民失去土地以后可以通过其他途径就业，而卖地的资金就是其重新置业的经济基础。我们认为，这种估计恐怕过于乐观。土地私有本身并没有罪过，而且土地私有确实会释放极大的生产力。但是，土地私有政策不是任何情况下都可以运行的。一般而言，在经过大的社会运动后，原先的土地所有状况已经打破，在平等的基础上进行土地私有，对于经济发展的促进作用是非常明显的，我国历史已经证明了这一点。但是，目前我国社会发展处于一个转型阶段，新的阶层和利益分配格局已经确立。如果此时重新进行土地分配，则必然出现强者对弱势农民的掠夺，土地兼并将会空前加快，整个社会将无法承受如此巨大的冲击。第三，实行土地私有化，将面临耕地保护更加困难的问题。在我国当今经济形势下，农业生产的利润极低，而城市化、工业化对土地的需求极大，农民一旦拥有了土地，将农业用地转化为建设用地出售是一个极佳的投资选择，而且我们很难做出有效的监管，这对于我国未来的发展无疑是致命的伤害。［7］我国有学者认为18亿亩耕地红线没有必要［8］，对此笔者是断然不敢苟同的。

从这些角度来看，简单的土地私有化方案及按份共有制方案都是不符合我国目前实际的。

笔者主张借鉴城市土地制度的成功经验，对现行集体土地所有权制度进行国有化改革。当然，考虑到城市与农村之间存在的实际情况的差别，将农村土地收归国有之后，同时我国应当赋予农民对农业用地的永包权和对宅基地的永用权。与此同时，集体制度也不再有继续存在的必要，集体的经济职能为国家所取代，而经济职能之外的其他政治性职能则通过依托社区建立起来的基层村民自治制度解决。通过建立农村土地国有制，目前正在困扰我国立法者的宅基地使用权流转的制度障碍问题也将不复存在，任何私法主体均可自由购买农村宅基地使用权，而不至于与其法定身份相互冲突。至于农民是否享有该宅基地所在地的村民自治权利，则应根据其户口是否归属于该处宅基地所在地来决定。从这个意义上说，要实现这一改革，户籍制度的改革也势在必行。除此之外，永包制和永用制的推行还能解决集体所有权主体缺位问题，在实践中也足以对抗村干部利用土地侵害农民利益的做法，激发农民的生产积极性。

当然，我国也有学者对国有化方案提出疑义。有人认为，农村土地的国有化必然打破我国长期以来的以农村社区为单位的社会组织形态和以农民家庭为单位的利益分配格局，不利于农村社会的稳定发展［9］；国有化的实现无非是征用和征收两种途径，但前者费用巨大，在现有的财政状况下不可能做到，而后者又会极大地损害集体和农民的既得合法权益，不利于社会安定，且与中央保护农民利益的方针相冲突，因此难以行得通［10］。退一步说，即使国有化可以实现，在具体操作上存在的问题仍然很多。国有化方案的实施，需要一定的组织机关代替国家行使管理者职能，而在现有的政治框架下，只能是由基层政府来代行国有土地的管理职能。我们知道，现实中存在大量的村干部以集体土地所有权侵害农民利益的现象，那么，如何保证基层政府代行国家土地所有权时，不会重蹈前者的覆辙呢

然而，笔者认为，农村土地的国有化当然要打破现有利益分配格局，但这是一种积极的转变，有利于保护广大农民的利益，也有利于促进农村经济的发展，而这些才是农村社会稳定的根本之所在。在现行农村集体土地所有权制度之下，因农民权益受到侵害而屡屡发生的农村群体性事件，反而证明了农村社会并非处于一个良好的稳定发展时期。另外，农村土地的国有化，首先通过立法层面的工作即可以解决，至于操作层面上，也并不必然采用征收和征用的方式，还可以采用置换的方式。换言之，应当通过立法，允许组成集体的农民基于现行的基层民主制度形成一个集体决议，来决定是否以对土地的永久使用权为对价换取土地国有化。经由国有化之后，国家享有所有权，农民享有使用权，性质上属于用益物权，从法理上来说，优先于国家的所有权，因此也足以以之对抗国家及其管理者的不法侵害。当然，在早已实行土地国有制的城市，也常有公权力侵害私人享有的土地使用权的情形，这不是因为土地国有化和私人使用权本身存在问题，而是因为缺乏一个真正意义上的法治环境。从这一点上来说，法治上的健全，也是推行农村土地国有化的一个必备条件

《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。