一商人在佛山楼市限购期间,借朋友名义定下四栋别墅,并支付定金与购房款共计200万元,但之后又以开发商一房二卖为由状告开发商要求退款。
昨日,佛山中院公布,该院对这起房屋买卖合同纠纷作出终审判决,认定借名签署的合同对实际购房者具有约束力,但违反限购令应依法解除,判决地产商返还已收款项,并与购房者各自承担自身损失。
事件
豪气拿下别墅
又要求退赔310万
2013年5月13日,商人陆先生在三水区山水龙盘花园看中了四栋在售别墅,遂与开发商能润置地房地产开发有限公司(以下简称能润地产)约定以3728.6万元的总价拿下上述房产。当晚,陆先生现场刷了100万定金给能润地产。
次日,陆先生又从自己公司打了100万元给能润地产。在银行转账交易明细上,清晰标注此款用途为购房款。而能润地产亦迅速向陆先生确认收到该款项,并开具收据。
然而,半个月后的一天,陆先生报警,并于同年8月1日以受到欺诈为由,将能润地产告上法庭。陆先生称,能润地产一房二卖违约,要求双倍返还定金,并退还房款,支付打官司的律师费,共计310万元。
焦点
四栋别墅是否
存在一房二卖
我名下已经有5套房产,属于政府限购范围,下定金时并不能签订正式买卖合同。但我要求签购房协议时,却被告知别墅已转卖他人。陆先生说。
对此,能润地产辩称,公司房源充足,无需一房二卖,四栋别墅的出卖对象就是陆先生。根据约定,陆先生要在2013年5月20日前支付三成房款,逾期超过七天,公司有权扣下已付房款,另售别墅。
一审法院调查发现,根据陆先生提交的四份商品房(购买)确认书,别墅购买方是一名陈姓小姐,的确不是陆先生。由于案件涉及签订购房协议者的利益,法院追加了陈小姐作第三人。
接受询问时,陈小姐表示,陆先生是经她介绍去购买四栋别墅的,当时主要考虑让已是山水龙盘准业主的她签订购房确认书,能拿到更低的折扣,陆先生才当场授意她代签,事后也的确批下了较低折扣,而她自己并无意向购买涉案房屋。
判决
开发商退定金买主出律师费
一审法院审理后,判决能润地产退还100万元,驳回陆先生的其他诉讼请求。陆先生与能润地产均不服判,上诉至佛山中院。
佛山中院经审理,确认一审法院认定的事实,另查明陆先生与妻儿名下共有12套房产。佛山中院认为,购买涉案四套别墅属重大民事行为,陆先生未谈好购房条款等情况下即交付定金和部分购房款,与一般常理和正常交易习惯不符。由于双方当事人分别举出相反证据,但都没有足够依据否定对方证据,遂根据民诉证据规则,采信陈小姐的相关证言,确认其行为构成表见代理,四份购房确认书对陆先生有约束力。
法院还认为,陆先生未告知自身房产状况,能润地产难以审核其购房资格,但能润地产一次性收取陆先生四套房定金及后续房款,明显与当时限购令相悖,涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项,由于双方当事人对合同解除均存在过错,依据公平原则,各自承担由此造成的损失。据此,佛山中院终审改判能润地产退还已经收取的定金及购房款200万元,驳回陆先生要求能润地产赔偿双倍定金、返还房款及相应利息,以及承担10万元律师费的诉请。
法官说法
绕开限购令
双方均有过错
该案审判长徐立伟表示,佛山限购政策自2011年3月公布实施,在社会中广为传播,陆先生理应知悉相关政策,却一边以自己名下有多套房产为由,称下定金时不能签合同,一边又称主动要求签订正式合同遭拒,存在前后逻辑矛盾。购房当天的现场刷卡消费单及以陆先生为对象的收款收据,足以反映陆先生参与购房过程及知晓相关事项,且陈小姐的解释与其在涉讼房屋购买过程实施的行为基本吻合,这亦得到能润地产认可,而陆先生未能举证推翻,因此,终审采信了房屋购买人是陆先生的说法,认定购房确认书对双方当事人具有约束力。
徐立伟还表示,在房屋限购令实施两年后,双方当事人均应当清楚认知该政策,却故意绕开限购令,存在过错;即使二审中,当地松绑限购,由限制2套以上住房的家庭购房,变为每个家庭成员可以有2套住房,陆先生及其家庭仍不符合政策,房屋买卖合同依旧不可履行,应当依法解除。
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