《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

房改房公共区域应如何组织维修养护

文／丁剑清

房改房一般地理位置较好，市政配套较齐备，房屋价值高，但大多楼龄都在十年以上，维修养护的压力逐年增加。如何加强房改房及其公共区域的维修维护，实现楼宇的保值升值，是广大业主关心的话题。对此，笔者认为，房改房公共区域的维修维护的组织主体可根据实际情况灵活确定，房改相关政策实施过程中已就维修养护的资金来源做了安排。

首先，房改房维修养护的组织者可以多元化，具体如下：

一、可由房改房的原产权单位或其上级单位牵头实施

有的房改房相对集中，住户大多是同一单位的职工，而且根据房改政策规定，单位掌握着部分房改房的维修资金，如单位已撤销的，该资金一般由上级单位管理。因此，房改房的原产权单位或其上级可从关心干部职工、构建和谐社会的高度出发，主动牵头组织维修工作。采用这种方法的优越性在于单位公信力较强、效率较高，是较好的选择。

二、可由业主委员会牵头

政府职能部门一向支持小区成立业主大会。如房改房大楼已有业委会，可由业委会牵头，未成立业主大会选出业委会的，也可成立业主大会、选举业委会，由业委会根据业主大会的决定去具体实施。

三、可由业主代表牵头

很多没有专业物业管理服务的房改房小区，一般都有大楼管理小组，小组成员一般是热心公益的业主代表。建议可以由这些“热心人”牵头组织实施。采用这种方法的优越性在于业主的利益一致，且彼此之间比较熟悉，便于组织协调，一般不会产生大的利益冲突。

四、可以寻求居委会的帮助

《城市居民委员会组织法》规定，居民委员会有“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业”的职责。如果房改房大楼没有业主代表出面牵头，建议寻求居民委员会的帮助。

其次，房改政策已就房改房的维修做了制度安排，房改时已有维修资金预留。

根据房改政策，各房改房业主在办理房改时缴交的购房款中，已有部分房款自动转成房改房维修资金，该资金归结在原产权单位名下，专项用于大楼及设施的维护保养。在具体操作上，可以由原产权单位向广州市住房保障办申请房改房维修资金。广州市国土资源和房屋管理局网站对于申请的具体程序和条件已有详细的介绍。如果该资金已在之前的维修中用完的，则应由业主按维修资金管理的相关规定另行筹资解决。

在具体操作上，房改房的维修养护还需协调各方关系，如选聘施工单位，对施工过程进行监督，对工程进行验收等，而这些都并非房改房业主的专长。因此，对于业主意见较统一，但缺少时间或专业技术知识去操作的房改房大楼、小区，建议可委托大楼周边地区的物业服务企业去具体操作。

（作者系市物协常年法律顾问）